다주택자 양도세 중과 재개, 5월 10일부터 최고 82.5%…팔까 버틸까 판단 기준

2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자에게 2주택 +20%p·3주택 +30%p 중과세율이 재적용되고 장기보유특별공제도 배제된다. 지방소득세 포함 실효세율은 최고 82.5%다.

2022년 5월부터 4년간 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일로 유예가 종료되면서, 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 조정대상지역(서울 전역+경기 12곳) 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고, 지방소득세까지 합치면 실효세율이 최고 82.5%에 이릅니다. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되기 때문에, 지금 다주택자에게 필요한 건 '세율 암기'가 아니라 매도·보유·증여 중 어느 쪽이 유리한지 계산해 보는 일입니다.

다주택자 양도세 중과 재개, 뭐가 달라졌나

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 세율 가산입니다. 조정대상지역 내 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 붙어 26~65%, 3주택 이상은 30%포인트가 붙어 36~75% 세율을 적용받습니다. 지방소득세(양도세의 10%)를 더하면 최고 구간은 82.5%까지 올라갑니다.
둘째, 장기보유특별공제 배제입니다. 중과 대상이 되면 10년, 20년을 보유했어도 보유기간 공제를 한 푼도 받지 못합니다. 세율 가산보다 이쪽이 실제 세액을 더 크게 키우는 경우가 많아, 오래 보유한 주택일수록 타격이 큽니다.
셋째, 기준 시점은 '계약일'이 아니라 '양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)'입니다. 5월 9일까지 양도를 마친 경우만 유예 혜택을 받았고, 이후 잔금을 치른 거래는 원칙적으로 중과 대상입니다. 다만 5월 9일 이전에 계약한 건에 한해 유예를 적용하는 방안이 검토된 것으로 알려져 있으므로, 계약 후 잔금이 늦어진 매도자라면 관할 세무서나 세무사를 통해 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

양도세 중과 재개 핵심 정리

시행 시점	2026년 5월 10일 양도분부터	계약일이 아닌 잔금·등기일 기준이라 잔금 일정이 세금을 가른다
적용 대상	조정대상지역 내 주택을 파는 2주택 이상 보유자	비조정지역 주택을 팔 때는 중과 없이 기본세율 적용
2주택 세율	기본세율+20%p → 26~65%	지방소득세 포함 시 최고 71.5%
3주택 이상 세율	기본세율+30%p → 36~75%	지방소득세 포함 시 최고 82.5%
장기보유특별공제	중과 대상은 전면 배제	장기 보유 주택일수록 세 부담 증가 폭이 커진다
주택 수 계산	조합원입주권·분양권도 포함해 판정	본인 기준 주택 수를 먼저 정확히 세는 게 절세의 출발점

중과 적용 조정대상지역 어디까지

중과는 '조정대상지역 안의 주택'을 팔 때만 적용되므로, 내 주택이 어느 지역에 있는지가 세율만큼 중요합니다. 2025년 10월 15일 부동산 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳이 조정대상지역으로 묶였고, 이 지정이 2026년 현재까지 유지되고 있습니다.
경기 12곳은 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구입니다. 시 전체가 아니라 구 단위로 핀셋 지정된 곳이 많아, 같은 수원이라도 권선구 주택은 중과 대상이 아니고 영통구 주택은 대상이 되는 식의 차이가 생깁니다.
반대로 지방이나 비조정지역 주택은 다주택자라도 중과 없이 기본세율과 장기보유특별공제를 그대로 적용받습니다. 여러 채를 정리할 계획이라면 '비조정지역 주택부터 순서대로 파는' 매도 순서 설계가 기본 전략이 됩니다.

2026년 조정대상지역과 매도 전략

서울	25개 자치구 전역	서울 주택은 어디를 팔아도 중과 대상, 매도 순서 조정 여지가 없다
경기(시 전체)	과천·광명·하남·의왕	시 전역이 규제권, LTV 50%·취득세 중과도 함께 적용
경기(구 단위)	성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지	같은 시라도 구가 다르면 중과 제외, 주소지 단위로 확인 필수
그 외 전 지역	비조정지역	다주택자도 기본세율+장특공 적용, 정리한다면 이쪽부터 매도 검토

세금 얼마나 늘어나나, 10억 차익 사례

숫자로 보면 차이가 확연합니다. 언론 보도의 시뮬레이션에 따르면 양도차익 10억 원, 15년 보유한 주택을 기준으로 유예 기간 중 팔았다면 세금이 2억5천만 원 선이지만, 5월 10일 이후 3주택자로 팔면 약 6억8천만 원으로 두 배 이상 뛰는 것으로 알려져 있습니다. 하루 차이로 세금이 4억 넘게 갈리는 셈입니다.
격차가 이렇게 커지는 이유는 세율 30%p 가산과 장기보유특별공제 배제가 동시에 작동하기 때문입니다. 15년 보유면 유예 중엔 양도차익의 30%를 공제받고 낮은 세율 구간부터 누진 적용되지만, 중과가 되면 공제 0원에 최고 75% 세율이 적용됩니다.
따라서 지금 매도를 고민한다면 '중과 포함 예상 세액'을 먼저 계산해 보는 게 순서입니다. 홈택스 양도소득세 모의계산으로 중과 적용 세액을 뽑아 보고, 세후 손에 쥐는 금액과 계속 보유할 때의 보유세·기대수익을 비교해야 합니다. 감으로 판단하기엔 금액 단위가 너무 큽니다.

팔까 버틸까 증여할까, 3가지 선택지 비교

중과 재개 이후 시장에서는 실제로 '매도 대신 버티기·증여'로 방향을 트는 흐름이 확인됩니다. 서울 아파트 매물은 유예 종료 방침 발표 후인 3월 21일 8만80건까지 늘었다가 5월 초 7만897건으로 9천 건 가까이 줄었고, 대법원 등기정보광장 기준 4월 서울 집합건물 증여 건수는 3년 4개월 만에 최고치를 기록했습니다. 전문가들 사이에선 세 부담이 커질수록 매물이 잠기는 '매물 잠김'이 심화된다는 평가가 나옵니다.
다만 증여가 만능은 아닙니다. 증여받는 쪽의 증여세와 취득세 부담이 상당하고, 증여 후 일정 기간 내 매도하면 이월과세 문제도 생길 수 있어 세무사 검토 없이 결정할 사안이 아닙니다. 버티기 역시 보유세를 계속 부담하면서 7월로 예고된 세제 개편 방향이라는 변수를 떠안는 선택입니다. 보유세와 양도세 중 어느 쪽 부담이 조정되느냐에 따라 유불리가 다시 바뀔 수 있어, 올여름 세법 개정안 발표를 확인하고 움직여도 늦지 않은 경우가 많습니다.

다주택자 선택지별 비교

지금 매도	중과세율+장특공 배제로 세 부담 최대 / 대신 보유세·시장 변동 리스크 정리	비조정지역 주택 보유자, 양도차익이 작은 주택부터 정리할 때
보유(버티기)	당장 양도세는 없지만 보유세 부담 지속, 세제 개편 방향이 변수	현금 흐름에 여유가 있고 7월 세제 개편을 지켜볼 수 있을 때
증여	양도세 중과 회피 가능하지만 증여세·취득세·이월과세 검토 필요	자녀 무주택 등 수증자 여건이 갖춰졌고 세무사 시뮬레이션을 마쳤을 때

자주 묻는 질문

Q. 양도세 중과는 정확히 언제부터 다시 적용되나요?

A. 2026년 5월 10일 양도분부터입니다. 2022년 5월 시작된 중과 유예가 5월 9일로 종료되면서, 이후 잔금을 치르거나 등기를 넘긴 거래부터 중과세율이 적용됩니다.

Q. 5월 9일 전에 계약했는데 잔금이 그 이후면 중과되나요?

A. 원칙은 양도일(잔금일) 기준이라 중과 대상입니다. 다만 5월 9일 이전 계약분에 한해 유예를 적용하는 방안이 검토된 것으로 알려져 있으니, 해당된다면 관할 세무서나 세무사에게 적용 여부를 확인하는 게 안전합니다.

Q. 비조정지역 주택을 팔 때도 중과되나요?

A. 아닙니다. 중과는 조정대상지역 안의 주택을 팔 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자라도 기본세율(6~45%)과 장기보유특별공제를 그대로 적용받습니다.

Q. 2주택자와 3주택자는 세율이 얼마나 다른가요?

A. 2주택자는 기본세율에 20%p가 붙어 26~65%, 3주택 이상은 30%p가 붙어 36~75%입니다. 지방소득세 10%를 더하면 3주택 최고 구간은 82.5%에 달합니다.

Q. 오래 보유한 주택인데 장기보유특별공제는 받을 수 있나요?

A. 중과 대상이 되면 보유기간과 무관하게 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. 오래 보유한 주택일수록 유예 기간 대비 세 부담 증가 폭이 커지는 이유입니다.

Q. 지금이라도 파는 게 나을까요, 기다리는 게 나을까요?

A. 정답이 정해진 문제가 아니라 주택별 양도차익·보유세·현금 흐름에 따라 갈립니다. 홈택스 모의계산으로 중과 포함 세액을 먼저 뽑아 보고, 7월 세제 개편 발표 내용까지 확인한 뒤 세무사와 함께 판단하는 걸 권합니다.

정리하면, 다주택자 양도세 중과 재개로 5월 10일부터 조정대상지역 주택 매도의 셈법이 완전히 달라졌습니다. 세율 20~30%p 가산에 장기보유특별공제 배제까지 겹쳐 하루 차이로 세금이 수억 원 갈릴 수 있는 구조인 만큼, 먼저 본인의 주택 수와 각 주택의 소재지(조정 여부)를 확인하고, 매도·보유·증여 각 시나리오의 세액을 계산해 보는 것이 순서입니다. 특히 올여름 발표될 세제 개편은 보유세와 양도세의 균형을 다시 흔들 수 있는 변수이므로 큰 결정 전에 꼭 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며, 실제 세액과 절세 판단은 개인별 상황에 따라 달라지므로 세무사 등 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
대한민국 정책브리핑, KB Think, 토스뱅크, 한경부동산밸류업센터, 한국일보, 창업일보 등