다주택자 양도세 중과 재시행, 20억 주택 세금 최대 4억2525만원 차이

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 배제된다.

2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 다시 적용됐다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 파는 2주택자는 기본세율 6~45%에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 더해지며 장기보유특별공제도 받을 수 없다.
국세청 계산 사례에서는 20억원에 판 주택의 양도소득세 산출세액이 일반세율 적용 때 2억5701만원에서 2주택자는 5억8251만원, 3주택 이상자는 6억8226만원으로 늘었다.

5월 10일 중과 재시행

중과 대상은 단순히 집이 두 채 이상이라는 이유만으로 정해지지 않는다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 있고, 주택 수와 보유기간 등 법정 요건을 함께 충족해야 한다. 주택 수에는 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함된다.
2년 이상 보유한 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 이번 중과 대상이 아니다. 반면 중과 대상 주택은 오래 보유했더라도 일반 부동산에 적용되는 연 2%, 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받지 못한다.

다주택자 양도세 적용 구조

조정대상지역 2주택·2년 이상	기본세율 6~45%+20%p	명목 세율 범위는 26~65%이며 장기보유특별공제도 배제된다.
조정대상지역 3주택 이상·2년 이상	기본세율 6~45%+30%p	명목 세율 범위는 36~75%다. 처분 순서에 따라 세액이 크게 달라질 수 있다.
비조정대상지역·2년 이상	기본세율 적용	다주택자 중과 대상이 아니므로 매도할 주택의 소재지를 먼저 확인한다.
1년 미만 보유 주택	70% 단기세율 적용	장기보유 주택의 중과 계산과 구분해야 한다.
1년 이상 2년 미만	60%와 중과 방식 산출세액 중 큰 금액	보유기간이 2년에 가까워도 잔금일 하루 차이로 계산이 달라질 수 있다.

20억 주택 세금 비교

국세청은 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 보유기간 15년, 필요경비가 없는 주택을 예로 들었다. 중과 전에는 양도차익 10억원에서 장기보유특별공제 3억원과 기본공제 250만원을 차감해 과세표준이 6억9750만원이었다.
중과 후에는 장기보유특별공제 3억원이 사라져 과세표준부터 9억9750만원으로 커진다. 여기에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 가산되므로 세율 상승과 공제 배제가 동시에 작용한다.

국세청 20억원 주택 계산 사례

중과 유예 당시	장특공제 3억원, 과세표준 6억9750만원, 세율 42%, 산출세액 2억5701만원	비교 기준이며 현재는 경과조치나 중과 제외 요건을 충족할 때 검토할 수 있다.
중과 후 2주택자	장특공제 없음, 과세표준 9억9750만원, 세율 62%, 산출세액 5억8251만원	유예 당시보다 3억2550만원 증가한다.
중과 후 3주택 이상	장특공제 없음, 과세표준 9억9750만원, 세율 72%, 산출세액 6억8226만원	유예 당시보다 4억2525만원 증가한다.
실제 계산	필요경비·감면·주택 수 등에 따라 달라짐	사례 세액을 매매가에 단순 비례시키지 말고 홈택스 모의계산에 실제 취득가액과 경비를 입력한다.

아직 남은 4~6개월 예외

2026년 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 금융거래내역 등으로 확인되면 제한적으로 기존 유예를 적용할 수 있다. 강남·서초·송파·용산구 주택은 계약일부터 4개월, 그 밖의 당시 조정대상지역 주택은 6개월 안에 잔금청산 또는 등기를 마쳐야 한다.
토지거래허가 대상은 5월 9일까지 허가를 신청했다면 허가 후 정식 계약을 체결하는 방식도 인정된다. 다만 최종 양도 한도는 기존 4개 구가 2026년 9월 9일, 나머지 대상 지역은 11월 9일이다. 가계약이나 허가 전 사전약정만으로는 계약 요건을 충족하지 않는다.

경과조치 사례별 판정

용산구, 5월 9일 계약·9월 9일까지 양도	중과 유예 가능	계약금 수령 증빙과 정식 계약서가 필요하다.
과천시, 5월 9일 계약·11월 9일까지 양도	중과 유예 가능	계약일부터 6개월 이내라는 조건도 함께 충족해야 한다.
용산구, 5월 9일 가계약·5월 12일 정식 계약	중과 유예 불가	가계약일이 아니라 인정되는 정식 계약 여부가 핵심이다.
용산구, 4월 5일 계약·8월 15일 양도	중과 유예 불가	5월 9일 이전 계약이어도 계약일부터 4개월을 넘겼다.
토지거래허가 대상, 5월 9일까지 허가 신청	요건 충족 시 유예 가능	허가 후 계약과 계약금 증빙, 지역별 4~6개월 및 최종기한을 모두 확인한다.

매도 전 확인 순서

첫째, 양도일 기준 조정대상지역인지 확인한다. 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시도 새로 지정됐으므로 과거 지역 목록만 보면 안 된다. 둘째, 세대의 주택과 입주권·분양권을 함께 점검하고 중과 제외 주택 여부를 확인한다.
셋째, 계약일·토지거래허가 신청일·잔금일·등기접수일을 대조한다. 넷째, 홈택스의 비과세·중과세 자가진단을 거친 뒤 양도소득세 자동계산에 취득가액과 필요경비를 입력한다. 예정신고와 납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내다.

자주 묻는 질문

Q. 지방에 있는 두 번째 주택을 팔아도 중과되나요?

A. 양도하는 주택이 비조정대상지역이라면 다주택자 중과 대상은 아니다. 다만 일반 양도소득세와 단기보유세율 등은 별도로 검토해야 한다.

Q. 오래 보유한 주택도 장기보유특별공제가 사라지나요?

A. 중과 대상인 조정대상지역 주택은 보유기간이 길어도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 국세청 15년 보유 사례에서도 3억원 공제가 전액 배제됐다.

Q. 5월 9일에 계약서만 작성하면 유예되나요?

A. 정식 계약과 계약금 수령 사실이 증빙돼야 한다. 이후 지역별 4개월 또는 6개월 안에 양도까지 마쳐야 한다.

Q. 동탄구·기흥구·구리시도 중과 지역인가요?

A. 세 지역은 2026년 7월 1일부터 조정대상지역으로 추가 지정됐다. 해당 지역 주택을 양도한다면 최신 지정 현황을 반영해 홈택스에서 중과 여부를 다시 진단해야 한다.

Q. 양도세를 나눠 낼 수 있나요?

A. 국세청 안내상 납부세액이 1000만원을 초과하면 분납할 수 있다. 2000만원 이하는 1000만원 초과분, 2000만원 초과 시에는 전체 세액의 50%까지 분납 가능하다.

Q. 신고를 잘못하면 어떤 가산세가 붙나요?

A. 국세청 안내 기준 무신고 가산세는 무신고 납부세액의 20%, 일반 과소신고는 과소신고 납부세액의 10%다. 납부지연 가산세도 미납세액에 대해 하루 0.022%가 적용될 수 있다.

다주택자 양도세 중과 재시행의 부담은 가산세율만이 아니라 장기보유특별공제 배제에서 함께 커진다. 매도 여부를 정할 때는 현재 주택 수, 양도 주택의 최신 조정대상지역 지정 여부, 보유기간, 경과조치 기한을 순서대로 확인해야 한다. 특히 5월 9일 이전 계약자는 계약금 증빙과 잔금·등기 완료일을 다시 점검하고, 실제 신고 전에는 홈택스 계산 결과를 세무 전문가와 대조하는 것이 안전하다.

📌 참고 및 출처
· 국세청 다주택 중과유예 종료 안내
· 국세청 양도소득세율 안내
· 국가법령정보센터 소득세법 시행령
· 대한민국 정책브리핑 중과 유예 종료 안내
· 국토교통부 조정대상지역 추가 지정