전세보증 전환율 6.5% 적용, 보증부월세 7억 계산법
2026년 7월 1일부터 HUG 신규·증액 갱신보증은 월세를 연 6.5%로 환산하며, 계산 결과가 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하여야 금액 요건을 충족한다.
2026년 7월 1일 신청분부터 HUG 전세보증의 전월세전환율이 6.4%에서 6.5%로 바뀌었다. 보증부월세는 실제 보증금에 월세의 환산액을 더한 금액이 수도권 7억원, 수도권 외 지역 5억원 이하여야 한다.
예컨대 수도권에서 보증금 5억원·월세 100만원이면 환산보증금은 약 6억8,462만원이다. 금액 기준만 놓고 보면 7억원 이하이므로 신청 가능 범위에 들어간다.
6.5% 적용 대상과 날짜
HUG 공지에 따르면 변경된 6.5%는 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증의 보증금 요건을 확인할 때 사용한다. 적용 기준일은 계약일이나 입주일이 아니라 2026년 7월 1일 보증 신청 건부터다.
신규 신청과 보증금액이 늘어나는 갱신보증에는 최신 전환율이 적용된다. 반면 보증금액이 증가하지 않는 갱신보증은 종전 보증에 적용된 전환율을 유지한다. 같은 집의 갱신계약이라도 증액 여부에 따라 계산 기준이 달라질 수 있으므로 신청 유형부터 구분해야 한다.
전세보증 전환율 변경 핵심
| 변경 전환율 | 연 6.4%에서 6.5%로 변경 | 월세의 환산보증금이 종전보다 조금 낮아진다 |
|---|---|---|
| 적용일 | 2026년 7월 1일 신청 건부터 | 계약 체결일보다 실제 보증 신청일을 확인한다 |
| 적용 신청 | 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 | 증액 갱신은 기존 가입자도 6.5% 계산 대상이다 |
| 예외 | 보증금액이 늘지 않는 갱신보증 | 종전 보증의 전환율을 적용한다 |
| 금액 기준 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 | 환산 결과가 기준과 같아도 금액 요건은 충족한다 |
보증부월세 환산 계산법
공식은 환산보증금 = 실제 보증금 + 월세×12÷0.065다. 월세 100만원은 약 1억8,462만원의 보증금으로 환산되고, 월세 10만원당 약 1,846만원이 더해지는 구조다.
전환율이 6.4%에서 6.5%로 높아지면 같은 월세의 환산액은 오히려 작아진다. 월세 100만원의 환산액은 기존 1억8,750만원에서 약 1억8,462만원으로 약 288만원 감소한다. 경계선에 있는 계약은 이 차이로 금액 요건 충족 여부가 달라질 수 있다.
6.5% 적용 환산보증금 사례
| 수도권 보증금 5억원·월세 100만원 | 약 6억8,462만원 | 7억원 이하로 금액 요건 충족 |
|---|---|---|
| 수도권 보증금 5억1,400만원·월세 100만원 | 약 6억9,862만원 | 6.5% 기준은 충족하지만 6.4% 계산 시 7억150만원이었다 |
| 수도권 보증금 6억원·월세 50만원 | 약 6억9,231만원 | 기준에 가깝기 때문에 월세 증액 전 재계산이 필요하다 |
| 비수도권 보증금 3억원·월세 100만원 | 약 4억8,462만원 | 5억원 이하로 금액 요건 충족 |
| 비수도권 보증금 4억원·월세 55만원 | 약 5억154만원 | 5억원을 넘으므로 금액 요건을 충족하지 못한다 |
보증금별 가능한 월세 계산
계약 전에는 월세 상한을 거꾸로 계산하는 편이 빠르다. 공식은 월세 한도 = 지역별 가입한도와 실제 보증금의 차이×0.065÷12다.
계산값과 정확히 같은 경우에는 환산보증금이 가입한도 이하이지만, 계약서의 월세 단위와 계산 과정의 반올림 때문에 결과가 달라질 수 있다. 경계선에서는 계산상 최대치보다 낮은 월세로 검토하고 HUG 심사 결과를 확인하는 것이 안전하다.
실제 보증금별 월세 한도
| 수도권 3억원 | 월 약 216만6,667원 | 이를 넘으면 환산액이 7억원을 초과한다 |
|---|---|---|
| 수도권 5억원 | 월 약 108만3,333원 | 월세 100만원은 가능 범위지만 110만원은 초과한다 |
| 수도권 6억원 | 월 약 54만1,667원 | 보증금 증액과 월세 증액을 함께 반영해야 한다 |
| 비수도권 2억원 | 월 약 162만5,000원 | 지역 한도 5억원을 기준으로 계산한 금액이다 |
| 비수도권 3억원 | 월 약 108만3,333원 | 월세 100만원이면 환산액은 약 4억8,462만원이다 |
| 비수도권 4억원 | 월 약 54만1,667원 | 월세 55만원이면 한도를 약 154만원 넘는다 |
HUG 신청 전 확인 순서
먼저 신청일과 신규·증액갱신·무증액갱신 여부를 확인한 뒤 6.5% 공식으로 환산보증금을 계산한다. 이어 주택 유형과 신청기한을 점검한다. HUG가 안내하는 대상에는 아파트, 주거용 오피스텔, 연립·다세대·단독·다가구주택 등이 포함되지만 근린생활시설 등은 대상이 아니다.
신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. 모바일 신청의 기본서류는 확정일자부 임대차계약서, 전입세대열람내역서, 보증금 지급서류, 주민등록등본이다. 신청서 작성, 서류 제출과 심사, 보증료 결제, 보증서 발급 순으로 진행된다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증 전환율 6.5%는 모든 기존 가입자에게 적용되나요?
A. 아니다. 2026년 7월 1일부터 접수한 신규 신청과 보증금액이 늘어난 갱신보증이 대상이다. 금액이 증가하지 않는 갱신보증은 종전 전환율을 적용한다.
Q. 수도권에는 어느 지역이 포함되나요?
A. HUG의 금액 기준은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원으로 구분된다. 계약 주택의 소재지를 기준으로 적용 한도를 확인해야 한다.
Q. 월세가 없으면 6.5% 계산을 해야 하나요?
A. 순수 전세계약은 더할 월세 환산액이 없으므로 계약서상 전세보증금 자체를 한도와 비교하면 된다.
Q. 환산보증금이 정확히 7억원이면 가입할 수 있나요?
A. 공식 기준은 수도권 7억원 이하이므로 금액 요건에는 들어간다. 다만 주택가액, 권리관계 등 다른 심사요건도 충족해야 최종 가입할 수 있다.
Q. 6.5%는 집주인이 월세를 정할 때 반드시 적용하는 비율인가요?
A. 이번 HUG 공지의 6.5%는 전세보증 대상 보증금 요건을 판정하기 위한 환산율이다. 보증 가입 가능성을 계산하는 기준으로 이해해야 한다.
Q. 금액 기준만 맞으면 보증서가 바로 발급되나요?
A. 아니다. HUG는 신청 내용의 적정성과 보증금지 사유 등을 별도로 심사하며, 필요한 경우 추가 서류를 요청할 수 있다.
핵심은 신청일, 갱신 시 보증금 증액 여부, 지역별 한도를 차례로 확인하는 것이다. 보증부월세라면 실제 보증금만 보고 판단하지 말고 반드시 월세×12÷0.065를 더해야 한다.
환산보증금이 한도 안에 들어와도 이는 여러 가입요건 중 금액 조건을 통과했다는 뜻일 뿐이다. 계약 직전에는 등기와 주택가액, 선순위채권, 신청기한을 함께 확인하고 경계선 계약은 HUG 또는 취급기관의 개별 심사를 받는 것이 안전하다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
· 모바일HUG 전세보증금반환보증 상품안내