전세사기 안 당하는 법, 계약 전 반드시 확인할 7가지

등기부등본 3회 확인, 깡통전세 70% 계산, 집주인 세금 체납 열람, 당일 확정일자·전입신고, 특약, 보증보험까지 — 보증금을 지키는 계약 전후 7단계 체크포인트.

전세사기를 막는 핵심은 딱 두 가지로 압축됩니다. '집값 대비 보증금이 안전한가(깡통 여부)'와 '내 보증금이 1순위로 보호받는가(대항력·우선변제권)'입니다.
결론부터 말하면, 등기부등본은 계약 전·계약 당일·잔금일까지 총 3번 떼고, '근저당+내 보증금'이 시세의 70%를 넘으면 계약을 다시 생각해야 합니다. 그리고 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자를 같은 날 끝내야 합니다.
아래 7가지를 순서대로 짚으면 대부분의 사고는 계약서에 도장 찍기 전에 걸러집니다.

전세사기 안 당하는 법, 7가지 한눈에

전세사기는 어느 한 가지만 챙긴다고 막히지 않습니다. 등기부 권리관계, 시세, 집주인의 세금 체납, 신원, 그리고 계약 후 절차까지 사슬처럼 연결돼 있어서, 한 칸이라도 비면 그 틈으로 보증금이 새어 나갑니다.
특히 '근저당이 있는데 별거 아니라더라'는 중개사·집주인의 말은 절대 믿지 말고 숫자로 직접 계산해야 합니다. 아래 표는 계약 전후로 반드시 통과해야 할 7개 관문을 정리한 것입니다.

계약 전 반드시 확인할 7가지

① 등기부등본	갑구(소유자)·을구(근저당) 확인, 총 3회 열람	계약 전·당일·잔금일 3번. 잔금 직전 몰래 잡힌 대출을 잡아냄
② 깡통전세 계산	근저당+보증금 ≤ 시세 70%	70% 넘으면 경매 시 보증금 회수 어려움. 실거래가·안심전세앱 교차확인
③ 세금 체납	집주인 국세·지방세 완납 여부	체납 세금은 보증금보다 먼저 변제됨. 홈택스·정부24 열람
④ 임대인 신원	등기부 소유자=계약자 신분증 일치	대리인이면 위임장+인감증명서 필수. 명의 불일치는 위험신호
⑤ 전입+확정일자	잔금일에 같은 날 처리	대항력·우선변제권의 출발점. 하루도 미루지 말 것
⑥ 특약사항	권리관계 유지 의무 명시	'입주 다음날까지 근저당 설정 시 계약 무효' 문구 삽입
⑦ 보증보험	전세보증금반환보증 가입	집주인이 보증금 안 줘도 HUG가 대신 지급

등기부등본 3번 확인과 깡통전세 70% 계산

등기부등본은 한 번 떼고 끝이 아니라 계약 전·계약 당일·잔금 치르는 날까지 3번 떼야 합니다. 멀쩡하던 집에 잔금 직전 대출(근저당)이 새로 잡히는 수법이 흔하기 때문입니다.
갑구에서는 실제 소유자가 지금 계약하러 나온 사람의 신분증과 같은지, 을구에서는 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀 있는지를 봅니다.
그다음 '선순위 근저당 + 내 보증금'이 집 시세의 70%를 넘는지 계산하세요. 통상 이 합이 시세의 70%를 넘으면 깡통전세로 분류되어, 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 HUG '안심전세 앱'으로 교차 확인하는 것이 안전합니다.

집주인 세금 체납 열람, 보증금보다 먼저인 빚

의외로 많이 놓치는 관문이 집주인의 세금 체납입니다. 집주인이 세금을 안 냈다면, 그 체납 세금은 경우에 따라 내 보증금보다 먼저 변제되기 때문에 멀쩡한 집도 한순간에 위험해집니다.
국세는 국세청 홈택스에서 납세증명서로, 지방세는 정부24나 위택스에서 확인할 수 있고 온라인 발급 수수료는 무료입니다.
집주인이 증명서 제출을 미룬다면 직접 열람하는 방법도 있습니다. 2023년 4월부터 임차인 보호를 위해, 보증금 1천만원을 초과하는 계약이라면 계약 체결 후 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있게 되었습니다.

세금 체납·미납국세 확인 방법

국세 완납	국세청 홈택스 (납세증명서)	간편인증 로그인 후 발급, 미납 시 계약 보류 권장
지방세 완납	정부24 / 위택스	온라인 발급 무료, 재산세 체납 여부 확인
미납국세 열람	전국 세무서 민원실	보증금 1천만원 초과 시 임대차개시일까지 동의 없이 열람 가능(2023.4~)
집주인 비협조	특약으로 제출 의무화	'세금 체납 사실 확인 시 계약 해제·보증금 반환' 문구 삽입

전입신고·확정일자, 당일에 끝내야 하는 이유

계약을 잘했어도 마지막 절차에서 무너지는 경우가 많습니다. 핵심은 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자를 같은 날 끝내는 것입니다.
대항력은 전입신고를 한 '다음 날 0시'부터 효력이 생깁니다. 이 하루의 시차가 사각지대인데, 임차인이 전입신고한 당일 저녁에 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당은 당일 즉시 효력이 발생하는 반면 내 대항력은 이튿날 0시에 생겨 후순위로 밀립니다.
이를 막으려면 계약서에 '계약 당시의 권리관계를 입주 다음날까지 유지하고, 위반 시 계약을 무효로 한다'는 취지의 특약을 넣는 것이 좋습니다. 대항요건(전입+점유)과 확정일자를 모두 갖추면, 집이 경매·공매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받는 우선변제권이 생깁니다.

전세보증보험과 안심전세앱으로 마무리

마지막 안전장치는 전세보증금반환보증(보증보험)입니다. 임대차 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 HUG 같은 보증기관이 대신 지급해 주는 제도입니다.
HUG 기준 보증금은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하여야 하고, 등기부 을구의 선순위채권액이 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내여야 가입할 수 있습니다. 실거주·전입신고·확정일자 취득이 선행 조건입니다.
2018년 2월 이후 집주인 동의 의무가 폐지돼 동의 없이 가입할 수 있으며, 국토교통부의 보증료 지원 사업을 통해 조건에 맞으면 최대 40만원까지 보증료를 돌려받을 수 있습니다. 또한 2026년 9월부터는 등기부·확정일자·전입가구·세금 체납·선순위 권리를 한 화면에서 볼 수 있는 HUG '안심전세 앱' 서비스가 시작될 예정이라 사전 점검이 한결 수월해집니다.

자주 묻는 질문

Q. 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

A. 근저당이 있어도 '근저당+내 보증금'이 시세의 70% 이내면 비교적 안전하다고 봅니다. 다만 70%에 가깝거나 넘으면 경매 시 회수가 어려워 신중해야 합니다.

Q. 전입신고와 확정일자, 둘 중 하나만 하면 안 되나요?

A. 둘 다 해야 합니다. 전입신고(+점유)는 대항력을, 확정일자는 우선변제권을 위한 것으로 역할이 다릅니다. 둘을 모두 갖춰야 경매 시 보증금을 우선 변제받습니다.

Q. 확정일자만 받으면 다음날 0시 사각지대가 사라지나요?

A. 아닙니다. 대항력 자체가 전입신고 다음날 0시에 생기므로 시차는 남습니다. 그래서 권리관계 유지 특약을 함께 넣어 잔금일 당일 대출을 막는 것이 중요합니다.

Q. 집주인이 세금 체납 증명서를 안 주면 어떻게 하나요?

A. 보증금 1천만원 초과 계약이라면 2023년 4월부터 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있습니다. 계약서에 제출 의무 특약을 넣는 것도 방법입니다.

Q. 전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?

A. 신규 계약은 보통 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 가능하면 잔금 직후 바로 신청하는 것이 안전합니다.

Q. 대리인이 나와서 계약하자고 하면 어떻게 확인하나요?

A. 등기부상 소유자 본인 여부를 먼저 확인하고, 대리인이라면 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인 신분증을 반드시 대조하세요. 보증금은 가급적 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금합니다.

전세사기는 어느 한 번의 운이 아니라, 등기부·시세·세금·신원·절차·특약·보증보험이라는 7개 관문을 빠짐없이 통과했는지로 갈립니다. 특히 '계약 전 등기부 3회 확인'과 '잔금일 당일 전입+확정일자'는 비용도 들지 않으면서 효과가 가장 큰 두 가지입니다.
다만 개별 매물의 권리관계와 시세 판단은 사례마다 달라질 수 있으므로, 금액이 크거나 애매한 부분은 공인중개사·법률 전문가의 확인을 함께 받는 것이 안전합니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 판단은 전문가 상담을 권합니다.

📌 참고 및 출처
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증, HUG 전세사기예방센터 - 대항력과 우선변제권, 국세청 홈택스 미납국세등 열람신청 안내, 찾기쉬운 생활법령정보 - 대항력 및 우선변제권, 정부24 미납국세 등 열람신청 등