전세 매물 반 토막 집주인 세상 된 이 동네, 중랑 75% 급감과 세입자 대응법

2026년 6월 기준 서울 중랑·성북·구로·노원·관악구의 전월세 매물이 1년 새 60~75% 급감해 집주인 우위 시장이 됐고, 세입자는 갱신청구권과 매입임대 등 대응 수단을 미리 챙겨야 한다.

서울 중랑구의 아파트 전월세 매물이 1년 전 747건에서 182건으로 75.7% 급감했습니다. 성북구는 67.1%, 구로구 63.8%, 노원구 62.1%, 관악구도 60.6% 줄어 그야말로 '반 토막'을 넘어선 수준입니다. 2026년 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수는 122.5로 약 5년 반 만에 최고치를 찍었고, 현장에서는 '도배를 요청했더니 집주인이 알아서 하라고 했다'는 하소연이 나올 만큼 임대인 우위 시장이 굳어졌습니다.

공통점이 하나 있습니다. 매물이 가장 많이 마른 곳이 강남 같은 고가 지역이 아니라, 신혼부부·사회초년생이 몰리는 중저가 지역이라는 점입니다. 전셋집을 '고르는' 시대가 끝나고 '나오면 잡아야 하는' 시대가 된 지금, 어느 동네가 얼마나 줄었고 세입자는 무엇을 준비해야 하는지 확인된 수치로 정리했습니다.

전세 매물 반 토막, 어느 동네가 심한가

한국경제가 2026년 6월 23일 보도한 집계에 따르면 매물 감소 상위 지역은 중랑·성북·구로·노원·관악구 순입니다. 다섯 곳 모두 서울에서 상대적으로 전셋값이 낮아 청년층과 신혼부부 수요가 집중되는 지역이라는 공통점이 있습니다. 관악구 신림·봉천동, 구로·금천구, 노원·도봉·강북구는 서울에서 비교적 저렴한 전셋집을 구할 수 있는 대표 지역으로 꼽혀 왔는데, 바로 그 동네들의 매물이 먼저 말라붙은 것입니다.

서울 전체로 봐도 상황은 비슷합니다. 뉴스1 보도에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전 약 2만 7000건에서 1만 5000건 수준으로 44% 급감했다는 집계가 나왔습니다. 6월 말에는 대규모 입주장이 열리며 넉 달 만에 2만 건대를 회복했다는 보도(파이낸셜뉴스)도 있지만, 1년 전과 비교하면 여전히 크게 부족한 수준입니다. 지금 전셋집을 구해야 한다면 아래 지역들은 특히 '선점 경쟁'을 각오해야 합니다.

서울 자치구별 전월세 매물 감소 현황 (1년 전 대비, 2026년 6월 보도 기준)

중랑구	747건 → 182건	-75.7%	서울 최대 감소폭. 사실상 4분의 1로 축소, 조건 협상 여지가 거의 없음
성북구	1,201건 → 396건	-67.1%	대학가·직주근접 수요가 겹치는 지역, 방학·이사철 겹치면 경쟁 심화
구로구	744건 → 270건	-63.8%	금천과 함께 서남권 중저가 벨트, 신혼부부 수요 집중 지역
노원구	1,624건 → 616건	-62.1%	절대 매물 수는 많은 편이나 감소 속도가 빨라 체감 품귀 심함
관악구	852건 → 336건	-60.6%	신림·봉천동 등 사회초년생 밀집지, '나오면 바로 계약' 분위기

집주인 세상 된 현장, 무엇이 달라졌나

매물 품귀는 곧바로 협상력의 역전으로 이어졌습니다. 보도에 소개된 사례를 보면 세입자가 도배를 요청하자 집주인이 '알아서 하라'고 답했고, 에어컨 수리를 거절당하거나 계약 연장을 원하면 월세를 올려 달라는 요구를 받는 일이 흔해졌습니다. 예전 같으면 임대인이 새 세입자를 구하기 위해 도배·장판 정도는 해 주던 관행이, 매물이 귀해지자 뒤집힌 것입니다.

가격 지표도 같은 방향을 가리킵니다. 파이낸셜뉴스에 따르면 서울 평균 아파트 전세가격은 6억 1372만원으로 처음 6억원을 넘어섰고, 5월 서울 주택종합 전월세통합지수는 102.40으로 2015년 6월 이후 약 10년 만에 최고를 기록했습니다. 매물 44% 급감과 맞물려 서울 곳곳에서 전세 신고가가 확산 중이라는 보도도 나왔습니다. 여기서 중요한 판단 포인트는 '지금이 일시적 급등이냐'인데, 뒤에서 보듯 공급 요인이 단기간에 풀리기 어려워 하반기에도 상승 전망이 우세합니다.

임대인 우위 시장의 신호와 세입자 체감 변화

전세수급지수	122.5 (6월 둘째 주, 약 5년 반 만에 최고)	100 초과는 수요>공급. 수치가 높을수록 세입자 협상력 하락
평균 전세가	서울 아파트 6억 1372만원, 첫 6억 돌파	예산이 빠듯하다면 갱신(5% 상한)이 신규 계약보다 유리한 경우 많음
전월세통합지수	5월 102.40, 2015년 6월 이후 최고	전세만이 아니라 월세까지 동반 상승 국면이라는 뜻
수리·도배 거절	도배 '알아서 하라', 에어컨 수리 거절 사례	입주 전 수리 범위를 특약으로 계약서에 명시해야 분쟁 예방
갱신 조건 악화	연장 원하면 월세 인상 요구	계약갱신요구권 행사 시 증액은 5% 이내로 제한된다는 점 활용

매물이 왜 이렇게 말랐나

첫째, 입주 물량 자체가 적습니다. 2024~2026년 서울 신규 아파트 입주는 연 2만~3만 가구 수준으로 역대급 저수준이라는 분석이 나옵니다. 2020~2024년 건설공사비 급등으로 착공이 줄어든 여파가 지금 입주 부족으로 나타나는 것이라, 단기간에 해소되기 어렵습니다.

둘째, 있는 매물도 시장에 나오지 않습니다. 계약갱신청구권 행사로 기존 세입자가 눌러앉으면 그 집은 신규 매물에서 빠지고, 실거주 의무·토지거래허가제 등 규제가 전세 놓을 수 있는 집 자체를 줄였다는 분석이 이어집니다. 여기에 지난 6월 동탄·기흥·구리 등 규제지역 확대와 대출 규제가 겹치며 '사서 전세 놓는' 공급 경로도 좁아졌습니다.

셋째, 아파트의 대체재였던 빌라·오피스텔 같은 비아파트 공급이 무너졌습니다. 최근 3년(2023~2025년) 비아파트 착공은 지난 10년 평균의 20~30% 수준에 그쳤습니다. 전세사기 여파로 수요와 공급이 동시에 위축된 시장이라, 아파트 전세 수요가 갈 곳이 없어진 셈입니다. 정부가 이 지점을 겨냥해 내놓은 것이 매입임대 확대 카드입니다.

세입자 실전 대응, 지금 챙길 것

지금 계약 만기가 다가온다면 순서가 중요합니다. 먼저 계약갱신요구권을 쓸 수 있는지 확인하세요. 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한되므로, 신규 전세가가 급등한 지금은 갱신이 사실상 가장 싼 선택지인 경우가 많습니다. 갱신 의사는 만기 6개월~2개월 전 사이에 명확히(문자·내용증명 등 기록이 남게) 전달하는 것이 안전합니다.

신규 계약이라면 집 상태 협상을 계약서에 남기는 것이 핵심입니다. 도배·수리를 구두로 약속받는 관행은 임대인 우위 시장에서 통하지 않으니, '입주 전 도배 시공', '보일러·에어컨 수리비 임대인 부담' 같은 문구를 특약에 명시해야 합니다. 보증금 보호를 위한 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하는 편이 좋습니다.

예산이 부족한 청년·신혼부부라면 정부 매입임대를 대안으로 살펴볼 만합니다. 국토교통부는 2026~2027년 수도권에 매입임대 9만호를 공급하고 이 중 6만 6000호를 서울·경기 규제지역에 집중하기로 했습니다. 임차료가 시세보다 30~80% 저렴한 수준으로 알려져, 매물 품귀 지역에서 '주거 사다리' 역할이 기대됩니다. LH·SH 청약센터의 매입임대 모집 공고를 수시로 확인해 두세요.

상황별 세입자 대응 전략

만기 6개월~2개월 전	계약갱신요구권 행사 검토 (증액 5% 상한)	행사 의사는 기록이 남는 방식으로 통지, 기간을 놓치면 권리 소멸
신규 전세 계약	도배·수리 범위를 특약에 명시	구두 약속은 무효나 다름없음. 등기부등본·선순위 채권도 함께 확인
집주인이 수리 거절	감정 대응 대신 계약서·특약 근거로 요청	주요 설비 수선은 임대인 부담이 원칙으로 알려져 있으나 분쟁 소지, 문서로 남길 것
전셋값이 예산 초과	매입임대·공공임대 병행 검색	2026~2027 수도권 매입임대 9만호, 규제지역 6.6만호, 시세 대비 30~80% 저렴
급하게 집을 구해야 할 때	6월 말~하반기 대규모 입주 단지 주변 공략	입주장이 열리면 일시적으로 매물이 늘어 조건 협상 여지가 생김

자주 묻는 질문

Q. 전세 매물이 반 토막 났다는 동네는 정확히 어디인가요?

A. 2026년 6월 보도 기준 중랑구(-75.7%), 성북구(-67.1%), 구로구(-63.8%), 노원구(-62.1%), 관악구(-60.6%)의 전월세 매물이 1년 전 대비 급감했습니다. 모두 신혼부부·사회초년생이 몰리는 서울 중저가 지역입니다.

Q. 집주인이 도배나 수리를 거절하면 세입자가 다 부담해야 하나요?

A. 일반적으로 보일러 등 주요 설비의 수선은 임대인 부담이 원칙으로 알려져 있지만, 도배·소모품성 수리는 분쟁이 잦은 영역입니다. 계약 전에 수리 범위를 특약으로 명시하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

Q. 지금 갱신과 신규 계약 중 뭐가 유리한가요?

A. 서울 평균 전세가가 6억원을 처음 넘어선 상황이라, 증액이 5% 이내로 제한되는 계약갱신요구권 행사가 대체로 유리합니다. 만기 6개월~2개월 전 사이에 행사 의사를 기록이 남게 전달해야 합니다.

Q. 전셋값 상승은 언제까지 이어질까요?

A. 서울 입주 물량이 연 2만~3만 가구의 역대급 저수준이고 비아파트 착공도 10년 평균의 20~30%에 그쳐, 하반기에도 상승 전망이 우세하다는 보도가 많습니다. 다만 6월 말 대규모 입주장처럼 국지적으로 매물이 늘어나는 시기는 있습니다.

Q. 정부 매입임대 6.6만호는 누가, 어떻게 이용할 수 있나요?

A. 국토교통부가 2026~2027년 수도권에 공급하는 매입임대 9만호 중 6만 6000호가 서울·경기 규제지역에 배정됩니다. 시세보다 30~80% 저렴한 수준으로 알려져 있으며, LH·SH 청약센터의 모집 공고를 통해 신청합니다.

Q. 매물이 귀한 동네에서 전셋집을 빨리 잡는 요령이 있나요?

A. 희망 단지 인근 중개업소 2~3곳에 조건을 미리 등록해 두고, 매물이 나오면 당일 볼 수 있게 준비하는 것이 현실적입니다. 다만 서두르더라도 등기부등본 확인과 보증보험 가입 가능 여부 체크는 건너뛰면 안 됩니다.

정리하면, 서울 중저가 지역의 전세 매물 급감은 입주 부족·규제·비아파트 공급 붕괴가 겹친 구조적 현상이라 당분간 임대인 우위 흐름이 이어질 가능성이 큽니다. 세입자 입장에서는 갱신청구권의 5% 상한, 특약을 통한 수리 조건 명문화, 매입임대 같은 공공 대안이라는 세 가지 카드를 상황에 맞게 쓰는 것이 현실적인 방어책입니다.

다만 전세 시장은 입주장·정책 변수에 따라 지역별로 흐름이 갈릴 수 있고, 계약갱신요구권 행사나 수선 의무 분쟁은 개별 계약 내용에 따라 판단이 달라집니다. 이 글은 보도된 수치를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 실제 계약·분쟁 단계에서는 주택임대차분쟁조정위원회나 공인중개사·법률 전문가의 확인을 거치시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
한국경제, 뉴스1, 파이낸셜뉴스, MBC뉴스, 서울경제 등