전세 매물 1년 새 반토막, 집주인 세상 된 강북 이 동네들

성북·관악·강동 등 강북권 전세 매물이 1년 새 절반 이상 사라지며 임대인 우위로 돌아섰다. 자치구별 감소율과 전셋값 상승폭, 대응법까지 정리했다.

서울 전세 매물이 1년 사이 27.4% 줄어 2만2480건(2026년 3월 말 기준)까지 쪼그라들었고, 25개 자치구 중 14곳은 매물이 절반 넘게 사라졌습니다.
특히 성북구는 1년 새 매물이 약 85% 증발했고 관악구 -72.5%, 강동구 -67.4%로 사실상 '집주인 우위' 시장이 됐습니다.
반면 대규모 입주가 몰린 강남3구는 오히려 매물이 늘어 같은 서울 안에서도 정반대 풍경이 펼쳐지고 있습니다.

전세 매물 반토막 난 동네는 어디

전세 매물이 가장 많이 사라진 곳은 강남 고가 지역이 아니라 강북·외곽의 실수요 밀집지입니다.
성북구는 1년 전 대비 약 85% 급감해 감소폭이 서울에서 가장 컸고, 관악구(-72.5%)와 강동구(-67.4%)가 뒤를 이었습니다.
반대로 송파구는 51.9%, 서초구 36.1%, 강남구 18.5% 늘었는데, 이는 디에이치방배·래미안트리니원 같은 대단지 입주로 전세 물량이 한꺼번에 풀린 영향입니다.
즉 '전세 구하기 전쟁'은 강남보다 중·저가 전세를 찾는 강북·서남권 세입자에게 더 가혹하게 나타나고 있습니다.

자치구별 전세 매물 증감 (1년 전 대비, 2026년 3월 기준)

성북구	약 -85%	서울 최대 감소폭. 전세 나오면 당일 계약 각오, 대기 등록 필수
관악구	-72.5%	1인·신혼 수요 밀집지라 소형 전세 품귀, 보증금보다 매물 확보가 먼저
강동구	-67.4%	입주 마무리 후 매물 잠김, 반전세·월세 전환 비교 권장
송파구	+51.9%	대단지 입주로 일시적 증가, 입주장 타이밍 노리면 협상 여지
서초구	+36.1%	방배 등 신축 입주 효과, 단지별 편차 크니 직접 비교

전셋값 상승폭 6년 만에 최고

매물이 마르자 가격은 빠르게 올랐습니다. 한국부동산원 기준 2026년 4월 셋째 주(20일) 서울 아파트 전세가격은 한 주 만에 0.22% 올라 2019년 12월 이후 6년 4개월 만에 최대 상승폭을 기록했습니다.
연초부터의 누적 상승률은 2.17%로 전년 같은 기간(0.40%)의 5배가 넘습니다.
주별 상승률은 송파·성북구가 각각 0.39%로 가장 높았고 광진(0.35%), 노원(0.32%), 강북(0.30%) 순이었습니다.
그 결과 서울 아파트 평균 전셋값은 4월 기준 6억8147만원으로 통계 집계 이래 최고치를 새로 썼습니다.

2026년 서울 전세 시장 핵심 지표

주간 전세가 상승률	0.22% (4월 셋째 주)	6년 4개월 만의 최대폭, 상승세 추세 전환 신호
연초 누적 상승률	2.17%	전년(0.40%) 대비 5배 이상, 갱신 만기 세입자 부담 급증
평균 전셋값	6억8147만원 (4월)	역대 최고, 자금 계획·대출 한도 재점검 필요
전월세 매물	1월 대비 -32.1%	공급 절벽이 가격 상승의 핵심 원인
전세수급지수	108.4 (4월)	100 넘으면 공급 부족, 2021년 6월 이후 최고

왜 집주인 세상이 됐나

원인은 크게 세 가지입니다. 첫째, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 끊기고 실거주 의무가 강해져 시장에 나올 전세 자체가 줄었습니다.
둘째, 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 써서 재계약을 택하며 매물이 '잠겼습니다'. 3월 기준 강남3구의 갱신계약 비중은 55.4%로 서울에서 가장 높았고, 마용성(마포·용산·성동)도 청구권 사용률이 47.4%에 달했습니다.
셋째, 신규 입주 물량 감소가 겹쳤습니다. 세입자 입장에선 '나가면 더 비싸진다'는 압박에 눌러앉고, 그럴수록 신규 매물은 더 귀해지는 악순환이 형성된 셈입니다.

전세가율 양극화, 갭투자 주의

지역별 온도차는 전세가율에서도 드러납니다. KB부동산 기준 2026년 3월 서울 평균 전세가율은 50.2%지만, 강북권은 60%대까지 치솟은 반면 강남권은 38% 안팎에 머뭅니다.
중랑·금천구는 62%를 넘겨 매매가와 전세가 차이가 작은 반면, 강남구는 매매가가 전셋값보다 훨씬 빨리 올라 전세가율이 낮습니다.
전세가율이 높은 강북권은 적은 돈으로 갭투자가 가능해 보이지만, 그만큼 깡통전세·보증금 미반환 위험도 커집니다.
세입자라면 계약 전 등기부등본의 근저당·선순위 채권을 반드시 확인하고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 따져보는 것이 안전합니다.

다만 6월 들어 분위기가 일부 바뀌고 있습니다. 서초구 대단지 입주 영향으로 서울 전세 매물은 6월 24일 기준 2만31건으로 4개월여 만에 2만 건대를 회복했습니다(5월 9일 1만6380건 대비 22.2% 증가).
은평(+102.9%)·마포(+77.9%)·관악(+53.3%)·서초(+52.3%)는 늘었지만, 광진(-16.6%)·송파(-15.1%)는 오히려 줄어 지역별 편차가 여전합니다. 전문가들은 '시장 가격을 끌어내릴 정도의 공급 증가로 보기는 어렵다'고 평가합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세 매물이 가장 많이 줄어든 동네는 어디인가요?

A. 2026년 3월 기준 성북구가 1년 전 대비 약 85%로 가장 크게 줄었고, 관악구(-72.5%), 강동구(-67.4%)가 뒤를 이었습니다. 서울 25개 구 중 14곳이 매물이 절반 이상 감소했습니다.

Q. 강남은 전세 구하기가 더 쉬운가요?

A. 일시적으로는 그렇습니다. 송파·서초 등은 대단지 입주로 매물이 늘었지만, 입주가 끝나면 다시 줄어들 수 있어 입주장 타이밍을 노리는 것이 유리합니다.

Q. 서울 평균 전셋값은 지금 얼마인가요?

A. 2026년 4월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8147만원으로 통계 집계 이래 최고치입니다. 중위 전세가격도 6억 원을 다시 넘었습니다.

Q. 전세 매물이 줄어든 이유가 뭔가요?

A. 토지거래허가구역 전역 지정으로 갭투자가 끊기고, 세입자들이 계약갱신청구권으로 재계약하며 매물이 잠겼고, 신규 입주 감소까지 겹쳤습니다.

Q. 지금 전세를 구한다면 무엇을 챙겨야 하나요?

A. 매물이 귀하니 여러 중개사에 대기 등록을 하고, 반전세·월세 전환 조건도 함께 비교하세요. 전세가율이 높은 강북권은 등기부 채권 확인과 보증보험 가입 여부를 꼭 점검해야 합니다.

Q. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?

A. 전세가율이 높을수록 보증금이 매매가에 가까워 집값 하락 시 돌려받기 어려울 수 있습니다. 선순위 근저당이 많거나 집주인 부채가 큰 매물은 특히 주의가 필요합니다.

정리하면 2026년 상반기 서울 전세시장은 매물 절벽과 갱신 잠김으로 임대인 우위 구도가 굳어졌고, 강북권일수록 그 압박이 큽니다.
6월 들어 입주 물량으로 일부 숨통이 트였지만 추세를 되돌릴 수준은 아니라는 평가가 많습니다.
계약을 앞두고 있다면 지역별 매물·전세가율 흐름을 비교하고, 보증금 안전장치를 먼저 확인하는 것이 현명합니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 구체적인 계약·투자 판단은 공인중개사 등 전문가 상담을 권합니다.

📌 참고 및 출처
파이낸셜뉴스 - 전세대란 눌러앉는 세입자, 인베스팅닷컴/알파경제 - 서울 전셋값 6년4개월 만 최고치, 뉴시스 - 서울 아파트 평균 전셋값 6.8억, 파이낸셜뉴스 - 서울 전세매물 2만건대 회복, 한국데이터경제신문 - 서울 전세가율 양극화 등