전세 매물 반 토막 난 서울, 도배까지 세입자 몫 된 집주인 우위장 정리

서울 아파트 전세 매물이 1년 새 31% 줄고 송파 신천동은 86%까지 급감하면서, 집주인이 도배 특약·직업 제한까지 내거는 임대인 우위 시장이 됐습니다. 지금 전세 구하는 세입자가 알아야 할 수치와 대응법을 정리했습니다.

서울 아파트 전세 매물이 1년 새 31% 줄었습니다. 2025년 6월 초 약 2만5000호였던 전세 물량이 2026년 6월 초 1만7000호대로 내려앉았고, 송파구 신천동은 1월 1일 2106건에서 7월 8일 295건으로 86%나 사라졌습니다.

물량이 마르니 흐름이 완전히 집주인 쪽으로 넘어갔습니다. 세입자에게 도배·수리비를 떠넘기는 특약, 직업까지 골라 받는 조건이 실제 매물에서 나오는 상황입니다. 지금 전세를 구한다면 '가격'보다 '특약'을 먼저 봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.

전세 매물 반 토막, 숫자로 본 현황

감소는 특정 동네만의 이야기가 아닙니다. 서울 전체 전·월세 매물은 2026년 5월 7일 기준 3만1095건으로 연초 대비 30.1% 줄었고, 전셋값은 5월 첫째 주 0.23% 올라 6년 5개월 만에 가장 큰 주간 상승폭을 기록했습니다.

특히 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 의무가 붙은 단지의 타격이 큽니다. 신천동 잠실래미안아이파크(2678세대)는 지난해 12월 입주장 때 1200건 안팎이던 전세 매물이 7월 8일 69건으로 94% 급감했습니다. 실거주 의무 탓에 집주인이 세입자를 들이기 어려워지면서 나올 매물 자체가 막힌 겁니다.

2026년 서울·수도권 전세 매물 감소 현황

서울 아파트 전세	1년 새 약 31% 감소(2.5만→1.7만호)	전셋값 협상력이 임대인에게 넘어간 신호
송파 신천동	2106건→295건, 6개월 새 86%↓	토허구역 실거주 의무 지역은 매물 씨가 마름
경기 광명	약 1716건→274건, 84%↓(전국 1위)	서울에서 밀려난 수요가 몰려 더 빠듯
경기 구리	243건→69건, 71.6%↓	인근 대체지도 이미 물량 부족
경기 전체	연초 대비 31.4%↓(17개 시도 중 최고)	수도권 전역으로 전세난이 번지는 중

집주인이 갑이 된 시장, 도배·직업까지 요구

물량 부족은 곧바로 계약 조건에 반영됩니다. 서울경제·한국경제 보도에 따르면 송파의 한 집주인은 '딩크족 전문직'만 받겠다는 조건을 내걸어, 공인중개사가 결혼정보회사와 착각한 것 아니냐고 되물을 정도였습니다.

수리비 떠넘기기도 등장했습니다. 신혼부부 세입자에게 자비로 집을 수리하게 하면서 '퇴거 때 수리비를 청구하거나 유익비로 인정받을 수 없다'는 특약을 요구한 사례가 대표적입니다. 작은 오염이나 낙서에도 집 전체 도배 비용을 물리는 특약, 계약 직전 조건을 바꾸는 일도 늘었습니다.

계약갱신청구권 통계도 이를 뒷받침합니다. 2026년 1분기 서울 아파트 전·월세 갱신계약 비율은 46.85%였지만 실제 갱신권을 쓴 비중은 43.3%에 그쳤고, 갱신권을 포기한 계약의 보증금은 평균 7.54% 올랐습니다. 갱신권을 쓰면 5% 이내로 묶이는데도, 재계약을 위해 인상을 감수한 세입자가 그만큼 많았다는 뜻입니다.

도배·수리비, 원래 누가 내야 할까

특약이 있다고 무조건 세입자 부담인 것은 아닙니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 기간 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지도록 정하고 있습니다. 대법원 판례는 이를 규모로 나눠 판단합니다.

통상 생길 수 있는 작은 파손, 예컨대 간단한 도배·장판처럼 세입자가 큰 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 소규모 수선은 특약으로 세입자에게 넘길 수 있습니다. 반면 보일러·배관 등 기본 설비 교체나 건물 주요 구조에 대한 대수선은 특약이 있어도 여전히 임대인 몫입니다. 즉 '모든 수리는 임차인 부담'식 특약이라도 대규모 하자까지 세입자에게 떠넘기긴 어렵습니다.

따라서 계약 전 특약의 범위가 '소규모 원상복구'인지, 아니면 설비 교체까지 포함하는 과도한 조항인지 반드시 구분해야 합니다. 애매하면 도배·장판 정도로 범위를 명시해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

전세 수리·도배비 부담 기준과 대응

소규모 수선(도배·장판·소모품)	특약으로 세입자 부담 가능	범위·금액을 계약서에 구체적으로 적어 다툼 예방
대규모 수선(보일러·배관·구조)	특약 있어도 임대인 부담이 원칙	'모든 수리 임차인 부담' 문구는 그대로 받지 말 것
입주 전 기존 하자	임대인 수선의무 대상	입주 시 사진·영상으로 상태 기록 남기기
과도한 도배 변상 특약	전체 도배 강제는 다툼 소지 큼	'통상 마모 제외' 문구 삽입 요청

왜 이렇게 됐나, 그리고 언제 풀릴까

핵심 원인은 공급과 정책이 겹친 데 있습니다. 갭투자 제한과 실거주 요건 강화, 토지거래허가구역 확대, 임대사업자 혜택 축소 가능성, 보유세 인상 논의가 이어지면서 집주인들이 전세를 놓을 유인이 줄었습니다. 세 부담을 피해 전세 대신 월세를 택하는 경우도 늘고 있습니다.

입주 물량도 우호적이지 않습니다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만7158가구로 전년보다 26.9% 적고, 내년은 1만7000가구대까지 줄어들 수 있다는 전망이 나옵니다. 1분기 인허가도 5632가구로 전년 동기 대비 62.4% 감소했습니다. 당장 물량이 크게 늘 재료가 보이지 않는 만큼, 전세를 구한다면 원하는 시점보다 여유 있게 움직이고 대체 지역까지 넓혀 보는 편이 현실적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세 매물이 왜 이렇게 갑자기 줄었나요?

A. 갭투자 제한·실거주 요건 강화·토지거래허가구역 확대 등으로 집주인이 전세를 놓기 어려워졌고, 세 부담을 피해 월세로 돌린 경우도 늘었습니다. 여기에 올해 서울 입주 물량이 전년보다 26.9% 줄어든 점도 겹쳤습니다.

Q. 집주인이 도배비를 세입자에게 물려도 되나요?

A. 도배·장판 같은 소규모 수선은 특약으로 세입자에게 넘길 수 있습니다. 다만 계약서에 범위를 명시하지 않으면 다툼이 생기기 쉬우니, '통상 마모 제외' 등 조건을 함께 적어두는 것이 안전합니다.

Q. '모든 수리는 임차인 부담' 특약도 유효한가요?

A. 소규모 수선까지는 유효할 수 있지만, 보일러·배관 등 기본 설비 교체나 건물 주요 구조 대수선은 특약이 있어도 원칙적으로 임대인이 책임집니다. 대법원 판례가 규모에 따라 구분하고 있습니다.

Q. 갱신권을 쓰면 얼마나 유리한가요?

A. 계약갱신청구권을 사용하면 보증금 인상이 5% 이내로 제한됩니다. 반면 2026년 1분기 갱신권을 포기한 계약은 보증금이 평균 7.54% 올랐습니다. 조건이 맞으면 갱신권을 활용하는 편이 부담이 적습니다.

Q. 서울이 부담되면 경기로 가면 좀 나을까요?

A. 현재는 경기 전세난도 심합니다. 광명은 매물이 84% 급감해 감소율 전국 1위, 구리도 71.6% 줄었습니다. 대체지 역시 빠듯하므로, 이동을 검토한다면 물량과 전셋값 상승폭을 함께 확인해야 합니다.

Q. 지금 전세를 구하려면 어떻게 움직여야 하나요?

A. 원하는 입주 시점보다 여유를 두고 매물을 알아보고, 특약 범위를 꼼꼼히 확인하는 것이 우선입니다. 입주 전 하자는 사진·영상으로 기록해 두고, 대체 지역까지 후보를 넓혀 협상 여지를 확보하는 것이 현실적입니다.

정리하면 지금 전세 시장은 매물이 반 토막 나며 집주인 우위로 기운 상태입니다. 세입자 입장에서는 가격만 볼 게 아니라 도배·수리 특약의 범위, 갱신권 활용 여부, 대체 지역까지 함께 따져야 손해를 줄일 수 있습니다.

다만 지역·단지별로 상황과 특약 관행이 크게 다르고 법적 판단은 개별 사정에 좌우되므로, 이 글은 정보 제공 목적입니다. 실제 계약 조건이나 수리비 분쟁은 공인중개사·법률 전문가와 상담해 판단하시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
세계일보, 한국경제, 서울경제(집슐랭), 뉴스1, 찾기쉬운 생활법령정보(임대인의 수선의무) 등