10.15 대책 15억 초과 주담대 한도 4억, 25억 넘으면 2억으로 차등
10.15 대책으로 수도권 규제지역 주담대 한도가 시가 15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억으로 차등 적용되고, 토허구역은 2년 실거주 의무로 갭투자가 막혔습니다.
2025년 10월 15일 발표된 이른바 '10.15 대책' 이후, 수도권 규제지역에서 집을 살 때 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 집값에 따라 세 구간으로 쪼개졌습니다.
시가 15억원 이하는 종전과 같은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원을 넘으면 2억원까지만 나옵니다. 대출 규제는 10월 16일부터, 토지거래허가구역(토허구역) 지정은 10월 20일부터 효력이 생겼습니다. 여기에 LTV가 70%에서 40%로 줄고 스트레스 금리 하한이 3%로 오르면서, 같은 집이라도 실제 대출 가능액은 예전보다 훨씬 쪼그라들었습니다.
15억 초과 주담대 한도, 이렇게 차등된다
이번 대책의 핵심은 '집값이 비쌀수록 대출을 덜 내준다'는 한도 차등화입니다. 기존에는 규제지역이라도 대출 총액 상한이 6억원으로 동일했는데, 이제는 시가 구간별로 상한선 자체가 달라집니다.
예를 들어 시가 20억원짜리 아파트라면 LTV 40%를 적용하면 산술적으로 8억원이지만, 15억 초과 구간 상한인 4억원에 막혀 4억원까지만 가능합니다. 30억원짜리 고가주택은 LTV로는 12억원이 나와도 2억원이 최종 한도입니다. 즉 비싼 집일수록 자기 현금 비중이 급격히 커지는 구조라, 15억·25억 경계선에 걸친 매물을 볼 때는 한도가 어느 구간에 해당하는지부터 확인해야 합니다.
시가 구간별 주담대 한도 (수도권 규제지역)
| 15억원 이하 | 최대 6억원 | 종전과 동일, LTV 40% 적용액과 6억 중 낮은 금액 |
|---|---|---|
| 15억 초과~25억 이하 | 최대 4억원 | LTV로 더 나와도 4억에서 컷, 경계선 매물 주의 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 | 고가주택일수록 현금 부담 급증 |
| 다주택자 | 추가 대출 0원 | 규제지역 내 LTV 0%, 사실상 대출 불가 |
LTV 40%·스트레스 금리 3%가 함께 조인다
한도 차등만 보면 안 됩니다. 규제지역 지정으로 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌고, 생애최초 구입자만 예외적으로 70%가 유지됩니다. 무주택자는 40%, 다주택자는 0%입니다.
동시에 스트레스 DSR에 적용하는 스트레스 금리 하한이 종전 1.5%에서 수도권·규제지역 주담대에 한해 3.0%로 올랐습니다. 실제 금리가 4%라면 7% 수준으로 상환 능력을 심사하기 때문에, DSR 계산상 나오는 한도가 한 번 더 깎입니다. 또 1주택자의 전세대출도 DSR에 반영되기 시작해, 전세를 끼고 추가로 대출을 늘리는 여지가 크게 줄었습니다. 결국 '한도 상한 + LTV 40% + 스트레스 금리'라는 삼중 필터를 모두 통과한 가장 낮은 금액이 실제 대출액이 됩니다.
10.15 대책 대출 규제 한눈에
| LTV | 70% → 40% (생애최초 70%) | 무주택자도 집값의 40%만, 현금 비중 확대 |
|---|---|---|
| 스트레스 금리 | 하한 1.5% → 3.0% | DSR 심사 시 한도 추가 축소 |
| 1주택 전세대출 | DSR 반영 개시 | 전세 끼고 추가 대출 여력 축소 |
| 다주택자 | LTV 0% | 규제지역 내 신규 주담대 사실상 차단 |
| 시행 시점 | 대출규제 10월 16일부터 | 16일 이후 신규 심사분에 적용 |
토허구역 2년 실거주로 갭투자 봉쇄
대출 못지않게 파급력이 큰 것이 토지거래허가구역 지정입니다. 서울 전역과 경기 12곳이 토허구역으로 묶이면서, 이 지역에서 주택을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
실거주 의무가 있으면 세입자를 들일 수 없으므로, 전세보증금으로 잔금을 치르는 '갭투자'가 원천 차단됩니다. 다만 적용 시점이 중요합니다. 토허구역 효력은 10월 20일부터라서, 10월 19일까지 계약을 체결한 건은 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않습니다. 계약일이 며칠 차이로 규제 적용 여부를 가르므로, 이 시기 매매 건은 계약서상 날짜를 꼭 확인해야 합니다.
규제지역 어디 포함됐나 (서울 전역·경기 12곳)
이번에 지정된 곳은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제' 지역입니다. 서울은 25개 자치구 전역이 대상이고, 경기는 과천, 광명, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됐습니다.
같은 시라도 구 단위로 지정 여부가 갈리는 곳(성남·수원·안양·용인)이 있으니, 관심 매물이 정확히 어느 구에 속하는지 확인하는 것이 먼저입니다. 규제지역에 해당하면 앞서 정리한 한도 차등·LTV 40%·2년 실거주 의무가 그대로 적용됩니다.
규제지역 지정 현황
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 조정대상+투기과열+토허 삼중 규제 |
|---|---|---|
| 경기(구 단위) | 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 | 해당 구만 규제, 인접 구는 제외 가능 |
| 경기(시 단위) | 과천, 광명, 의왕, 하남 | 시 전역 규제 |
자주 묻는 질문
Q. 15억·25억 경계선은 어떤 가격 기준으로 판단하나요?
A. 주택의 시가를 기준으로 구간을 나눕니다. 실무에서는 은행이 인정하는 시세(KB시세 등)를 활용하며, 경계선 근처 매물은 대출 실행 전 은행에 정확한 적용 시세와 구간을 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 생애최초 구입자도 한도가 줄어드나요?
A. 생애최초 구입자는 LTV가 70%로 유지되는 예외가 있습니다. 다만 시가 구간별 대출 총액 상한(6억·4억·2억)은 별도로 적용될 수 있으므로, 두 조건 중 낮은 금액이 한도가 됩니다.
Q. 다주택자는 규제지역에서 대출이 아예 안 되나요?
A. 규제지역 내 다주택자는 LTV가 0%로 적용돼 신규 주택담보대출이 사실상 불가능합니다. 추가 주택 구입 시 대출 없이 자기자금으로만 매입해야 합니다.
Q. 토허구역이면 무조건 실거주해야 하나요?
A. 토지거래허가구역에서 주택을 매입하면 원칙적으로 2년간 실거주 의무가 부과되며, 전세를 끼고 사는 갭투자가 막힙니다. 단 토허 효력 발생(10월 20일) 전인 10월 19일까지 계약을 체결한 건은 이 의무가 부과되지 않습니다.
Q. 스트레스 금리가 오르면 한도가 얼마나 줄어드나요?
A. 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 오르면서, 실제 대출 금리에 3%포인트 수준을 더한 금리로 상환 능력을 심사합니다. 소득이 같다면 DSR 계산상 한도가 그만큼 추가로 줄어드는 효과가 있습니다.
Q. 규제지역이 아니면 예전처럼 대출받을 수 있나요?
A. 이번 한도 차등과 LTV 40%, 2년 실거주 의무는 수도권 규제지역(서울 전역·경기 12곳)에 적용됩니다. 규제지역 밖이라면 해당 규제는 적용되지 않지만, 스트레스 DSR 등 전국 공통 규제는 여전히 살펴봐야 합니다.
정리하면 10.15 대책은 '비싼 집일수록 대출을 덜 내주고, 규제지역은 실거주가 아니면 못 산다'는 방향으로 요약됩니다.
15억·25억 경계선에 걸친 매물은 한도가 크게 달라지므로 계약 전 은행에 적용 시세와 구간을 확인하고, 규제지역·토허구역 여부와 계약일 기준 적용 시점까지 함께 따져보는 것이 안전합니다. 이 글은 정보 제공을 위한 정리이며, 개별 대출 한도와 세부 요건은 은행·중개사 등 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
금융위원회 정책마당, 대한민국 정책브리핑, 경향신문 10·15 대책 Q&A, 한국경제, KB의 생각 등