2026 보유세 급등, 서울 공시가 18.6%에 종부세 대상 17만 가구 늘었다

올해 서울 공동주택 공시가격이 18.6% 오르면서 12월 고지될 보유세가 최대 56%까지 뛰고, 1주택 종부세 대상은 48.7만 가구로 불어난다.

올해 6월 1일 기준으로 정해진 공시가격이 확정되면서, 오는 12월에 날아올 종합부동산세 고지서와 이미 부과된 재산세가 크게 뛰게 됐습니다.
전국 공동주택 공시가격은 9.13% 올랐지만 서울은 18.6% 급등해 2006년 공시가격 제도 도입 이후 세 번째로 높은 상승률을 기록했습니다.
특히 강남권·마용성 등 집값이 많이 오른 단지는 보유세가 전년 대비 최대 56% 안팎까지 뛰고, 공시가 12억 원을 넘겨 1주택 종부세 대상이 되는 아파트가 지난해 31.8만 가구에서 올해 약 48.7만 가구로 17만 가구가량 늘어납니다.

서울 공시가 18.6%, 구별 격차부터 확인

올해 상승률은 서울 안에서도 지역별 편차가 큽니다.
성동구가 28.98%로 가장 많이 올랐고 강남구 25.83%, 송파구 25.46%, 양천구 24.01%가 뒤를 이었습니다.
반면 도봉구는 2.01%, 강북구 2.87%, 노원구 4.36%에 그쳐 같은 서울이라도 세 부담 증가폭이 완전히 달라집니다.
내 집이 어느 구에 있느냐에 따라 보유세 인상률이 두 자릿수와 한 자릿수로 갈리므로, 우선 부동산공시가격알리미에서 올해 확정 공시가격부터 확인하는 것이 순서입니다.

2026 서울 자치구별 공시가격 상승률

상승 상위	성동 28.98%·강남 25.83%·송파 25.46%·양천 24.01%	보유세가 상한선까지 오를 가능성이 큰 지역
상승 하위	도봉 2.01%·강북 2.87%·노원 4.36%	종부세 대상이 아니면 세 부담 변화가 크지 않음
전국 평균	공동주택 9.13% (서울 18.6%)	지난해 3.65%보다 상승폭이 2배 이상 커짐

실제 단지 보유세, 얼마나 뛰나

숫자로 보면 체감이 확 달라집니다.
언론 시뮬레이션에 따르면 서초구 래미안 원베일리 전용 84㎡ 1주택자의 보유세는 지난해 1829만 원에서 올해 2855만 원으로 약 56.1% 오르는 것으로 추산됐습니다.
동작구 흑석 센트레빌 전용 84㎡ 1주택자는 지난해 재산세 223만 원만 냈지만, 올해는 재산세 244만 원에 종부세 62만 원이 더해져 총 306만 원으로 약 37% 늘어납니다.
특히 강남권 등 선호 지역 주요 아파트는 전년 세액의 150%까지만 오를 수 있는 세부담 상한(인상률 50%)을 꽉 채워 오르는 곳이 많습니다.

1주택 단지별 보유세 시뮬레이션(전용 84㎡)

서초 래미안 원베일리	1829만 원 → 2855만 원	약 56.1%, 재산세+종부세 동반 상승
동작 흑석 센트레빌	223만 원 → 306만 원	약 37%, 올해부터 종부세 62만 원 신규 발생
강남권 선호 단지	전년의 최대 150%	세부담 상한(인상률 50%)을 꽉 채움

종부세 대상 확대와 공정시장가액비율

보유세가 오르는 핵심 변수는 공시가격 상승과 함께 '공정시장가액비율'입니다.
이 비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 값으로, 현재 종부세는 일반 60%, 1세대 1주택 특례는 공시가 구간에 따라 43~45%가 적용되며 특례는 2026년 12월 31일까지 유효합니다.
종부세는 1주택자는 공시가 합산 12억 원, 다주택자는 9억 원을 넘을 때만 부과되는데, 공시가가 오르면서 12억 원 초과 아파트가 전체의 2.04%에서 3.07%로 늘어 서울에서는 대략 7채 중 1채꼴로 종부세 사정권에 들어옵니다.
즉 '똘똘한 한 채'를 가진 실거주자도 이제는 종부세를 신경 써야 하는 상황이 됐습니다.

여기에 정부는 2025년까지 한시적으로 낮춰왔던 공정시장가액비율을 종료하고 법정 수준인 60%로 되돌린 상태입니다.
7월 말 예정된 세제개편안에서는 이 비율을 80%나 95%로 더 올리는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다.
분석에 따르면 현행 60%를 유지하면 주택분 보유세는 8조6995억 원이지만, 80%로 올리면 10조658억 원으로 15.7%(약 1조3663억 원) 늘어납니다.
1인당 종부세로 환산하면 평균 324만 원에서 624만 원으로 약 300만 원 더 부담하게 된다는 추산도 나왔습니다.
따라서 최종 세액은 12월 고지 전, 세제개편안 확정 결과를 반드시 확인해야 합니다.

공정시장가액비율에 따른 세 부담 변화

현행(60%)	주택분 보유세 8조6995억 원	법정 비율 환원, 이미 적용 중
80% 인상 시	10조658억 원 (+15.7%)	1인당 종부세 324만→624만 원 추산
1주택 특례	43~45% 적용, 2026.12.31까지	공시가 12억 이하면 종부세 0원 유지

지금 집주인이 점검할 것

먼저 부동산공시가격알리미에서 올해 확정 공시가격을 확인하고, 홈택스나 위택스의 모의계산으로 재산세·종부세를 미리 뽑아보는 것이 실전 순서입니다.
1주택자라면 공시가 12억 원 초과 여부가 종부세 발생의 갈림길이므로, 12억 원에 근접한 경우 특히 꼼꼼히 봐야 합니다.
고령·장기보유 1주택자는 종부세 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있으니 요건 충족 여부를 챙기고, 부부 공동명의는 단독명의 특례와 어느 쪽이 유리한지 12월 고지 전 비교해두면 좋습니다.
재산세는 이미 7월과 9월에 나눠 부과되지만, 종부세는 12월 1~15일 납부라 세제개편안 결과에 따라 금액이 달라질 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격이 올랐는데 1주택이면 무조건 종부세를 내나요?

A. 아닙니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원을 넘어야 종부세가 부과됩니다. 12억 원 이하라면 상승률이 높아도 종부세는 0원이고, 재산세만 오릅니다.

Q. 보유세가 갑자기 두 배로 뛰지는 않나요?

A. 세부담 상한이 있어 1주택자는 전년 세액의 150%(인상률 50%)까지만 오를 수 있습니다. 다만 강남권 선호 단지 상당수는 이 상한을 꽉 채워 오르는 것으로 추산됩니다.

Q. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 제 세금도 오르나요?

A. 네. 이 비율은 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 바꿀 수 있어, 상향되면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 종부세가 늘어납니다. 7월 말 세제개편안에서 확정 여부를 확인해야 합니다.

Q. 재산세와 종부세는 언제 내나요?

A. 재산세는 매년 7월과 9월에 나눠 부과되고, 종부세는 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 과세 기준일은 두 세금 모두 6월 1일입니다.

Q. 부부 공동명의가 더 유리한가요?

A. 상황에 따라 다릅니다. 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받고, 단독명의 특례는 12억 원 공제에 고령·장기보유 세액공제가 적용됩니다. 홈택스 모의계산으로 두 경우를 비교해보는 것이 정확합니다.

Q. 공시가격이 실거래가보다 높게 잡혔다고 느끼면 어떻게 하나요?

A. 공시가격 열람·의견제출 기간에 이의신청을 할 수 있습니다. 다만 올해 확정 공시가격은 이미 고시된 상태이므로, 다음 연도 산정에 대비해 인근 실거래 자료를 준비해두는 것이 현실적입니다.

정리하면 올해 보유세는 서울 공시가 18.6% 상승과 공정시장가액비율 60% 환원이 맞물려 오르고, 12억 원 초과 1주택자와 강남권 단지의 부담이 특히 커집니다.
다만 최종 세액은 7월 말 세제개편안에서 공정시장가액비율이 어떻게 결정되느냐에 따라 달라질 수 있어, 12월 고지 전까지 발표 내용을 지켜보는 것이 중요합니다.
이 글은 정보 제공 목적이며, 개별 세액은 공시가격·보유기간·명의 형태에 따라 크게 달라지므로 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
MBC뉴스 - 전국 공동주택 공시가격 9.13% 상승, 서울 18.6%, 국민일보 - 서울 공시가 18.6% 확정, 보유세 최대 56%, 파이낸셜뉴스 - 공정비율 80% 시 보유세 8.7조→10.1조, 헤럴드경제 - 공정시장가액비율 80% 인상 시뮬레이션, 뉴스핌 - 보유세 개편 핵심은 공정가액비율 인상 등