2026 HUG 전세보증 6.5%, 7월 1일 이후 달라진 계산법

2026년 7월 1일부터 HUG 전세보증 신청에서 보증부 월세를 전세금처럼 환산할 때 쓰는 전월세전환율이 6.4%에서 6.5%로 바뀌었다. 월세가 있는 계약은 계약서상 보증금에 [(월세×12)÷0.065]를 더한 전월세전환율 적용 전세보증금을 구한 뒤, 수도권 7억원·수도권 외 5억원 이하인지 확인한다. 이 6.5%는 월세를 정하는 법정 상한이 아니라 HUG 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증의 대상 금액을 판정할 때 쓰는 계산 기준이다. 비율이 0.1%포인트 올라 같은 월세의 환산액은 조금 줄지만, 갱신계약은 보증금액이 늘었는지에 따라 새 기준 또는 종전 기준을 적용한다. 계약서에서 먼저 볼 숫자는 월세 자체가 아니라 이 환산 결과다.

6.5%가 만든 환산금액의 차이

계산식은 단순하다. 전월세전환율 적용 전세보증금은 계약서상 보증금에 연간 월세를 6.5%로 나눈 금액을 더해 구한다.

월세 30만원이면 1년치 월세는 360만원이고, 이를 6.5%로 나눈 환산액은 약 5,538만원이다. 종전 6.4%로 계산하면 5,625만원이므로 같은 월세라도 새 기준에서 환산액이 약 86만원 줄어든다. 다만 이번 공지에서 확인되는 변화는 보증금 상한을 판단하는 환산율이며, 보증료와 주택가격·선순위채권 심사는 별도 조건이다.

수도권에서 보증금 6억8천만원에 월세 10만원을 더한 계약은 환산액이 약 1,846만원으로 계산돼 합계가 약 6억9,846만원이다. 반면 월세가 20만원이면 환산액이 약 3,692만원으로 늘어 합계가 약 7억1,692만원이 된다. 후자는 수도권 7억원 상한을 넘는다. 이 계산은 상한만 비교한 예시이므로, 금액이 안에 들어와도 주택가격과 선순위채권 조건까지 통과했다는 뜻은 아니다.

2026년 7월 1일 HUG 환산 기준

적용 시점	2026년 7월 1일 보증 신청 건부터 6.4%에서 6.5%로 변경	월세 30만원 환산액 약 5,625만원에서 5,538만원	공지가 적은 기준은 보증 신청 건이므로 신청 시점을 확인한다
월세 포함 계약	보증금 + [(월세×12)÷0.065]	월세 30만원이면 환산액 약 5,538만원	월세가 적어도 환산액을 더해 상한을 판단한다
수도권	환산 적용 전세보증금 7억원 이하	보증금 6.8억원에 월세 10만원은 약 6억9,846만원	월세 20만원이면 약 7억1,692만원으로 상한을 넘는다
수도권 외	환산 적용 전세보증금 5억원 이하	보증금 4.7억원에 월세 20만원은 약 5억692만원	5억원을 넘으므로 상한 요건에 맞지 않는다
갱신계약	증액 갱신은 6.5%, 증액 없는 갱신은 종전 보증의 전환율	기존 보증서와 갱신계약서의 보증금액을 비교	갱신 여부보다 보증금액 증가 여부가 첫 분기점이다

갱신계약은 증액 여부가 분기점

이번 변경에서 가장 실무적인 분기점은 갱신계약이다. HUG 공지는 신규 신청과 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청에 최신 6.5%를 적용하고, 보증금액이 증가하지 않는 갱신보증 신청에는 종전 보증의 전월세전환율을 적용한다고 안내한다. 따라서 계약서에 갱신이라고 적혔는지만 볼 게 아니라 기존 보증서와 갱신계약서의 보증금액을 나란히 비교해야 한다.

증액 없는 갱신은 HUG 안내상 주택가격을 다시 반영해 보증한도를 심사하지 않는다. 그래도 신청기한, 전입신고와 확정일자, 선순위채권 등 다른 보증조건을 확인해야 하므로 같은 집에서 연장했으니 자동으로 끝난다고 보면 안 된다. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 지나기 전, 갱신계약은 갱신계약서상 계약기간 절반이 지나기 전까지 신청기한을 확인해야 한다.

신청 경로는 HUG 안내에 따라 지사나 위탁은행, 네이버페이·카카오페이·토스의 관련 메뉴, 안심전세App 등을 이용할 수 있다. 다만 환산 후 7억원 또는 5억원 안에 들어와도 HUG 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액으로 별도 산정된다. 월세 환산액은 첫 관문이지 최종 승인 결과가 아니다.

계약서를 확인하는 순서는 ①신규인지 갱신인지 ②갱신이면 보증금액이 늘었는지 ③월세×12÷6.5%로 환산한 금액 ④수도권 7억원 또는 수도권 외 5억원 상한 ⑤주택가격·선순위채권·신청기한 순서가 적절하다. 이 다섯 단계를 나누면 6.5%를 월세 자체의 가격 기준으로 오해하거나, 7억원 아래라는 이유만으로 보증 가입을 확정하는 일을 피할 수 있다. 특히 상한에 가까운 계약은 월세 1만원도 환산액 약 184만6천원으로 잡히므로, 계약서와 중개대상물 확인·설명서의 보증금·월세를 같은 값으로 입력해 확인해야 한다. 이번 변화의 핵심은 숫자 0.1%포인트보다 내 계약이 신규, 증액 갱신, 증액 없는 갱신 중 어디에 해당하는지 정확히 분류하는 데 있다.

📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사, 전세보증 관련 전월세전환율 변경 사전 안내
· 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 상품개요
· 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류