2026 다주택자 양도세 중과 재개, 매도 전 판단 순서

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 주택 수와 양도 시점에 따라 20~30%포인트 중과와 장기보유특별공제 배제를 확인해야 한다.

2026년 8월 12일 기준 다주택자 양도소득세 중과는 재개된 상태다. 다만 다주택자라는 이유만으로 모든 주택에 중과하는 것은 아니다. 조정대상지역 안의 주택을 양도하고, 세대 주택 수와 보유기간 요건까지 충족하는지가 핵심이다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 더해지며 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 따라서 매도 전에는 주택 수보다 먼저 양도 주택의 지역과 양도일을 확인해야 한다.

중과 여부는 다섯 가지부터

국세청 안내는 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우를 기준으로 중과 구조를 설명한다. 주택 수에는 일반 주택뿐 아니라 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 포함된다. 2년 미만 보유 주택은 단순히 기본세율에 20% 또는 30%포인트를 더하는 방식만으로 판단하기 어렵기 때문에 별도 세율 검토가 필요하다.

8월 12일 확인 기준 국토교통부 규제지역 안내에는 서울 전 지역과 경기 구리시, 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 기흥구·수지구, 의왕시, 하남시, 화성시 동탄구가 포함돼 있다. 국세청의 3월 안내 이후 국토교통부가 구리시·용인시 기흥구·화성시 동탄구를 2026년 7월 1일부터 추가 지정했으므로, 거래일에 따른 지역 상태도 확인해야 한다.

양도 전 다섯 가지 판정표

양도 주택 소재지	조정대상지역 내 주택인지 확인	비조정대상지역 주택에는 다주택자 양도세 중과 자체가 적용되지 않는다. 주소를 시 단위가 아니라 구 단위까지 확인한다.
세대 주택 수	2주택자는 기본세율+20%포인트, 3주택 이상자는 기본세율+30%포인트	주택만 세지 말고 조합원입주권과 2021년 이후 취득 분양권까지 함께 목록화한다.
양도 시점	2026년 5월 9일까지는 중과 유예, 5월 10일부터 원칙적으로 재개	계약일만으로 판단하지 말고 양도 일정과 5월 9일 계약 특례 해당 여부를 따로 확인한다.
보유 기간	국세청 안내는 2년 이상 보유 주택을 중과 설명 대상으로 제시	2년 미만 보유 주택은 단기보유 세율까지 함께 검토해야 한다.
장기보유특별공제	중과 대상은 적용 불가. 비중과 토지·건물은 3년 이상 보유 시 1년마다 2%, 최대 30%	오래 보유했다는 이유만으로 공제율을 먼저 적용하면 안 된다. 중과 여부를 먼저 판정한다.

세율보다 공제 상실이 먼저 보인다

국세청이 제시한 계산 사례는 양도가액 20억원, 취득가액 10억원, 보유기간 15년, 필요경비 없음이라는 조건이다. 중과 유예 기간에는 장기보유특별공제 3억원을 빼 과세표준이 6억9,750만원이 되고, 42% 세율을 적용한 산출세액은 2억5,701만원이다.

유예가 끝난 뒤에는 장기보유특별공제가 빠져 과세표준이 9억9,750만원으로 올라간다. 같은 사례에서 2주택자는 62% 세율로 5억8,251만원, 3주택 이상자는 72% 세율로 6억8,226만원의 산출세액이 계산됐다. 이 사례는 실제 세금이 모두에게 같다는 뜻이 아니라, 중과 재개가 세율 인상과 공제 배제를 동시에 가져온다는 점을 보여준다. 실제 계산에서는 양도가액·취득가액·기타 입력사항을 본인 계약과 증빙에 맞춰 넣어야 한다.

홈택스는 자가진단부터 계산까지

홈택스에서는 금액을 바로 계산하기보다 중과 대상인지 먼저 확인하는 순서가 안전하다. PC에서 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 비과세·중과세 자가진단으로 들어간 뒤 조정대상지역 중과세 자가진단을 실행한다. 손택스는 전체메뉴 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 조정지역 중과세 확인 경로를 이용한다.

대상 여부를 확인했다면 PC 홈택스의 세금신고 → 양도소득세 신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산으로 이동한다. 양도일·취득일·자산 종류를 입력하고 양도가액·취득가액과 기타사항을 차례로 넣어 세액을 계산한다. 손택스에서는 전체메뉴 → 세금신고 → 양도소득세 신고 → 자동계산 경로다. 양도소득세 예정신고와 납부기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이므로, 계약서와 거래금액을 확인한 뒤 신고 시기를 놓치지 않아야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 5월 9일까지 계약하고 계약금을 지급했다면 중과를 피할 수 있나요?

A. 계약 체결과 계약금 지급 사실이 증빙되고, 강남구·서초구·송파구·용산구 주택은 계약일부터 4개월 안에, 그 밖의 조정대상지역 주택은 6개월 안에 양도해야 한다. 5월 9일 계약 기준 기한은 각각 9월 9일과 11월 9일이다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 계약으로 인정되지 않는다.

Q. 비조정대상지역 주택을 팔면 다주택자 중과가 없나요?

A. 국세청 안내상 다주택자 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용된다. 다만 규제지역은 추가 지정될 수 있으므로 양도일 기준으로 국토교통부 실거래가공개시스템이나 홈택스 자가진단에서 다시 확인하는 것이 좋다.

이번 제도에서 가장 흔한 착오는 다주택자 여부만 보고 세율을 정하는 것이다. 실제 판단 순서는 양도일, 주택 소재지, 세대 주택 수와 입주권·분양권, 보유기간, 장기보유특별공제 순서에 가깝다. 이 다섯 항목을 확인한 뒤 홈택스 자가진단과 자동계산을 연달아 실행하면 2026년 5월 10일 이후 중과 대상인지와 세액 변동 폭을 함께 확인할 수 있다.

📌 참고 및 출처
· 국세청
· 대한민국 정책브리핑
· 국토교통부
· 국토교통부 실거래가공개시스템
· 국가법령정보센터