2026 상반기 땅값 상승률 순위, 강남 2.99%·서울 2.32% 의미

2026년 상반기 전국 땅값은 1.22% 올랐고, 시·도는 서울 2.32%, 시·군·구는 강남구 2.99%가 상승률 1위를 기록했다.

2026년 1~6월 전국 땅값은 1.22% 상승했다. 시·도에서는 서울이 2.32%로 1위였고, 시·군·구에서는 강남구 2.99%, 용산구 2.88%, 성동구 2.69% 순으로 높았다. 다만 전국 순위가 높다는 사실만으로 모든 토지의 실거래가격이 같은 비율로 올랐다고 해석하면 안 된다.

2026 상반기 땅값 순위

국토교통부와 한국부동산원이 7월 23일 발표한 자료를 보면 서울 상승률은 전국 평균보다 1.10%포인트 높았다. 경기 1.12%는 시·도 기준 2위였지만 전국 평균에는 0.10%포인트 못 미쳤고, 세종·대전·인천·부산이 뒤를 이었다.

기초자치단체 상위 3곳은 모두 서울이었다. 전국 255개 시·군·구 가운데 전국 상승률 1.22%를 웃돈 지역은 37곳뿐이었고, 187곳은 0% 초과~1.20% 구간에 머물렀다. 상위 지역의 수치만 보고 전국 토지시장이 동시에 강해졌다고 판단하기 어려운 이유다.

2026년 상반기 지역별 땅값 상승률

서울	2.32%·시도 1위	전국 1.22%보다 1.10%p 높아 상승세가 가장 집중됐다.
경기	1.12%·시도 2위	순위는 높지만 전국 평균보다는 낮다.
세종	0.85%·시도 3위	거래량 증가와 지가 상승률은 따로 비교해야 한다.
대전	0.80%·시도 4위	전국 평균과 0.42%p 차이가 난다.
인천	0.67%·시도 5위	수도권이라는 이유만으로 서울과 같은 흐름으로 볼 수 없다.
부산	0.61%·시도 6위	상위 6개 시도 중에서도 서울과 격차가 크다.
강남구	2.99%·시군구 1위	개별 필지는 용도지역·이용상황과 실제 거래사례를 추가 확인해야 한다.
용산구	2.88%·시군구 2위	강남구와 차이는 0.11%p다.
성동구	2.69%·시군구 3위	서울 평균보다 0.37%p 높다.
제주	-0.46%·시도 최하위	17개 시도 중 유일하게 하락했다.

상승세는 얼마나 강해졌나

전국 상승률 1.22%는 2025년 하반기 1.19%보다 0.03%포인트, 2025년 상반기 1.05%보다 0.17%포인트 높다. 분기별로는 1분기 0.58%에서 2분기 0.63%로 상승폭이 0.05%포인트 커졌다. 2분기 월별 수치도 4월 0.204%, 5월 0.210%, 6월 0.214%로 조금씩 확대됐다.

권역별 차이는 더 분명하다. 수도권은 1.69% 상승한 반면 지방은 0.38%에 그쳤다. 용도지역별로는 상업지역 1.50%, 주거지역 1.44%, 공업지역 1.07%, 녹지지역 0.74% 순이었다. 같은 시·군·구 안에서도 토지 용도에 따라 체감 상승률이 달라질 수 있다는 뜻이다.

기간·권역·용도별 지가 비교

전국 반기	2025 하반기 1.19% → 2026 상반기 1.22%	상승폭 확대는 0.03%p로, 급격한 전국 상승으로 과장해서는 안 된다.
분기 흐름	1분기 0.58% → 2분기 0.63%	최근 분기의 상승 속도가 소폭 빨라졌다.
권역	수도권 1.69%·지방 0.38%	전국 평균 하나보다 권역과 시·군·구를 함께 봐야 한다.
용도지역	상업 1.50%·주거 1.44%	상위 두 용도가 전체 흐름을 웃돌았다.
이용상황	상업용 1.42%·주거용 1.38%·공업용 1.00%	매수 대상 토지의 실제 이용상황과 맞는 통계를 적용해야 한다.
하락 지역	제주 -0.46%	전국 상승기에도 지역별 하락이 존재한다.

토지거래량은 다른 신호

2026년 상반기 전체 토지 거래량은 94만5,084필지, 574.2㎢였다. 2025년 하반기보다 2.2%, 2025년 상반기보다 4.2% 증가했다. 반면 건축물 부속토지를 제외한 순수토지는 29만8,071필지, 520.7㎢로 직전 반기보다 1.5% 늘었지만 전년 동기보다는 3.3% 감소했다.

직전 반기 대비 전체 거래량 증가율은 세종 42.2%, 전북 10.8%, 대전 8.7%, 광주·전남 각각 8.5%, 서울 7.9%였다. 순수토지는 세종 30.4%, 서울 17.5%, 전남 12.6%, 전북 12.5% 증가했다. 특히 서울 순수토지 거래량은 전년 동기 대비 40.3% 늘었다. 가격 상승률과 거래량의 비교 기준이 직전 반기인지 전년 동기인지 먼저 확인해야 숫자를 잘못 읽지 않는다.

지가 순위 읽는 체크포인트

지가변동률은 개별 매매계약의 평균 수익률이 아니다. 한국부동산원은 전국 8만 개 표본 필지의 가격비로 지가지수를 만들고 기간별 지수를 비교해 변동률을 산출한다. 조사 결과는 전국·시도·시군구뿐 아니라 용도지역과 이용상황별로도 공표된다.

실제 토지를 검토할 때는 ① 해당 시·군·구 지가변동률 ② 용도지역·이용상황 ③ 국토교통부 실거래 공개자료 ④ 최근 거래 시점과 면적 ⑤ 순수토지 거래량 순으로 대조하는 편이 안전하다. 상승률 상위 지역이라는 이유만으로 개별 필지의 도로 접면, 형상, 개발 제한 같은 가격 조건까지 좋아지는 것은 아니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 상반기 전국 땅값 상승률은 얼마인가요?

A. 1.22%다. 2025년 하반기 1.19%보다 0.03%포인트 높다.

Q. 시·도 땅값 상승률 1위는 어디인가요?

A. 서울이 2.32%로 1위다. 경기 1.12%, 세종 0.85%, 대전 0.80%가 뒤를 이었다.

Q. 시·군·구 상승률 상위 3곳은 어디인가요?

A. 서울 강남구 2.99%, 용산구 2.88%, 성동구 2.69% 순이다.

Q. 전국에서 땅값이 하락한 시도도 있나요?

A. 제주는 -0.46%로 17개 시도 중 유일하게 하락했다.

Q. 토지거래량도 전년보다 늘었나요?

A. 전체 토지는 전년 동기보다 4.2% 증가했지만 순수토지는 3.3% 감소했다. 건축물 부속토지 포함 여부를 구분해야 한다.

Q. 지가변동률 2%면 내 땅 가격도 2% 오른 건가요?

A. 그렇다고 단정할 수 없다. 표본 기반 지역 지수이므로 개별 토지의 실거래가, 용도지역, 형상과 이용 제한을 별도로 확인해야 한다.

2026년 상반기 땅값 통계의 핵심은 전국 1.22% 상승보다 서울 2.32%, 지방 0.38%로 벌어진 격차다. 강남·용산·성동의 높은 순위도 개별 토지의 수익을 보장하는 지표는 아니다. 매매나 투자 판단 전에는 R-ONE 세부 통계와 실제 거래사례를 함께 확인하고, 세금·대출·개발 제한은 세무사나 공인중개사 등 전문가에게 점검받는 것이 좋다.

📌 참고 및 출처
· 국토교통부
· 한국부동산원 전국지가변동률조사
· 이투데이
· 에너지경제신문