2026 세제개편안 종부세·양도세 방향 정리, 공정가액비율 오르면 보유세 얼마 뛰나

7월말 발표될 2026 세법개정안은 종부세를 세율이 아닌 공정시장가액비율(현행 60%) 인상으로, 양도세는 보유기간이 아닌 실거주기간 중심으로 손질하는 방향이 거론됩니다.

2026 세법개정안은 7월말 발표가 예고돼 있고, 부동산 세제의 핵심은 두 갈래로 좁혀지고 있습니다. 종합부동산세는 세율을 건드리는 대신 '공정시장가액비율(현행 60%)'을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이, 양도소득세는 '보유기간'이 아니라 '실거주기간'에 혜택을 몰아주는 장기보유특별공제 개편이 거론됩니다.
다만 아직 확정·시행된 내용은 하나도 없다는 점이 중요합니다. 현재는 기획재정부의 연구용역 중간보고를 반영해 개정안에 담는 검토·추진 단계이므로, 아래 내용은 '유력하게 거론되는 방향'으로 읽고 대응 시점을 잡는 것이 안전합니다.

종부세, 세율 아닌 공정시장가액비율이 관건

종부세는 '공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준'으로 세액이 정해집니다. 세율을 올리려면 국회 입법이 필요하지만, 공정시장가액비율은 정부가 시행령만 고치면 바꿀 수 있어 정치적 부담이 덜한 카드로 꼽힙니다. 현행 60%는 2023~2024년 한시적으로 45%까지 낮췄다가 2025년부터 법정 수준인 60%로 복구된 값입니다.
시장에서는 이 비율을 80~100% 수준까지 단계적으로 되돌리는 시나리오가 관측됩니다. 헤럴드경제가 2024년 과세인원을 기준으로 분석한 결과, 비율을 80%로 올리면 1인당 평균 주택분 종부세가 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어나는 것으로 나타났습니다. 세율은 그대로여도 과세표준이 커지면 세액이 뛰는 구조라는 점을 기억해야 합니다.

공정시장가액비율 인상 시나리오와 의미

현행 비율	종부세 60% (2025년 복구)	재산세 주택분은 43~45% 특례가 별도 적용
거론 방향	80~100%로 단계적 상향	시행령 개정 사안이라 국회 없이 정부 결정 가능
세부담 예시	1인당 324만원 → 624만원(80% 가정)	세율 동결이어도 과세표준 상승으로 세액 급증
종부세 기본공제	1주택 12억·다주택 9억	공시가 상승 시 과세 대상이 늘어나는 점도 함께 봐야

양도세, 보유기간에서 실거주기간으로

양도세 쪽에서 가장 크게 거론되는 건 장기보유특별공제 개편입니다. 지금은 오래 '보유'만 해도 공제가 쌓이지만, 개편 방향은 실제 '거주'한 기간에 혜택을 몰아주는 쪽입니다. 비거주 1주택이나 투자 목적으로 보유한 주택은 공제 폭이 줄어들 수 있고, 실거주 1주택자는 상대적으로 보호하는 차등 구조가 언급됩니다.
여기에 더해 한동안 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 부활 흐름을 타면서, 다음 손질 대상으로 장기보유특별공제와 보유세가 함께 지목되고 있습니다. 즉 '집을 오래 갖고 있으면 세금이 준다'는 공식이 '실제로 살아야 준다'로 바뀌는 것이 핵심입니다. 갈아타기나 매도 계획이 있다면 실거주 요건을 채웠는지부터 점검해야 합니다.

종부세 vs 양도세 개편 방향 비교

종부세	공정시장가액비율 시행령 인상	고가·다주택 보유자, 공시가 상승 지역
양도세	장기보유특별공제를 실거주 중심으로	비거주 1주택·투자 목적 보유자
양도세 중과	유예 종료·중과 부활 흐름	조정 대상 다주택자
상대적 보호	실거주 1주택 위주로 혜택 집중	실제 거주 중인 1주택 실수요자

발표 전 지금 점검할 것

확정 전이라도 미리 챙기면 좋은 포인트가 있습니다. 첫째, 보유 중인 주택의 공시가격과 현재 종부세·재산세 고지 내역을 확인해 공정시장가액비율이 올랐을 때의 세액을 시뮬레이션해 두세요. 둘째, 양도 계획이 있다면 실거주 기간이 며칠·몇 년인지 정확히 계산하고, 실거주 요건을 채우는 것이 유리한지 세무사와 상담해 매도 시점을 잡는 것이 좋습니다.
셋째, 개정 세법은 대체로 발표 후 국회 통과를 거쳐 이듬해 시행되지만, 공정시장가액비율처럼 시행령 사안은 상대적으로 빠르게 적용될 수 있어 발표 내용을 그때그때 확인해야 합니다. 이 글은 정보 제공 목적이며, 실제 세액과 절세 판단은 반드시 세무 전문가 상담을 거치시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 2026 세법개정안은 언제 발표되나요?

A. 7월말 발표가 예고돼 있으며, 기획재정부 연구용역 중간보고를 반영하는 것으로 알려져 있습니다. 현재는 검토·추진 단계로 확정된 내용은 없습니다.

Q. 공정시장가액비율이 뭔가요?

A. 공시가격에 곱해 과세표준을 정하는 비율입니다. 종부세는 현행 60%이며, 이 비율이 오르면 세율이 그대로여도 세액이 늘어납니다.

Q. 공정시장가액비율이 80%가 되면 종부세가 얼마나 오르나요?

A. 헤럴드경제가 2024년 과세인원 기준으로 분석한 결과, 1인당 평균 주택분 종부세가 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어나는 것으로 나타났습니다.

Q. 양도세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀌나요?

A. 보유기간 중심에서 실거주기간 중심으로 손질하는 방향이 거론됩니다. 비거주·투자 목적 주택은 공제가 줄고, 실거주 1주택은 상대적으로 보호될 수 있습니다.

Q. 종부세 세율도 오르나요?

A. 세율 인상은 국회 입법이 필요해 부담이 큰 만큼, 시행령만으로 가능한 공정시장가액비율 인상 쪽이 더 유력하게 거론되고 있습니다.

Q. 지금 집을 팔아야 하나요, 기다려야 하나요?

A. 개편 방향이 실거주 우대라 실거주 요건 충족 여부가 관건입니다. 매도 시점은 개인 상황에 따라 크게 달라지므로 세무사와 세액을 비교한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.

정리하면 2026 세제개편안의 부동산 축은 '종부세=공정시장가액비율(시행령)', '양도세=실거주 중심 공제'로 요약됩니다. 아직 확정되지 않았으니 단정하기보다, 본인 주택의 공시가격·실거주 기간·보유세 내역을 미리 정리해 두고 7월말 발표 내용을 확인하는 것이 현실적인 대응입니다. 세액 계산과 매도·보유 판단은 전문가 상담을 함께 활용하시길 권합니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제 - 공정시장가액비율 80% 종부세 분석, 뉴스핌 - 보유세 개편 핵심 공정가액비율, 이투데이 - 양도세 중과·장특공 손질, 지푼 - 공정시장가액비율 뜻·인상 영향 등