2026 종부세 개편안 1주택 계산, 실거주·공동명의 비교

2026년 종부세 고지서를 확인해야 하는 집주인이라면 올해 세금과 개편안을 먼저 나눠 봐야 한다. 2026년 귀속 종부세는 1세대 1주택 기본공제 12억원과 공정시장가액비율 60%인 현행 기준으로 계산한다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 세제개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 거주용 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원을 적용하고 공정시장가액비율을 70%로 높이는 방향이다.

따라서 공시가격에 12억원이나 14억원만 빼서 세금을 추정하면 실제 금액과 달라질 수 있다. 실거주 여부에 따라 기본공제와 세액공제가 달라지고, 공동명의는 과세표준을 나눌 수 있기 때문이다. 아래 금액은 정부가 제시한 공시가격 가정과 2028년 최종 개편안 기준의 비교 사례다.

2026 고지서와 개편안 계산식

국세청에 따르면 종부세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택을 기준으로 과세하며, 2026년 귀속분 납부기간은 12월 1일부터 15일까지다. 현행 주택분 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 산출한다. 기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 외 주택 보유자 9억원이다.

세액은 여기에 과표별 세율을 적용하고 재산세 중복분, 1세대 1주택자의 연령·보유기간 공제, 세부담 상한을 반영해 확정한다. 정부안에서는 거주용 1주택 기본공제를 14억원으로 올리고 비거주 1주택은 9억원으로 낮춘다. 그 외에는 기본 4억원에 거주 주택가액 비중에 따른 추가 공제를 더하는 방식이며, 일반 납세자의 공정시장가액비율은 2027년부터 70%가 제시됐다.

세율도 단계적으로 바뀐다. 2027년에는 6억~12억원 과세표준 구간이 1.3%로 올라가고, 2028년부터는 주택 수보다 주택가액을 중심으로 세율을 일원화하는 구조다. 그러므로 2026년 12월 고지서를 14억원 기준으로 계산해서는 안 되며, 개편안은 국회 심의와 후속 법령 확정 여부를 따로 확인해야 한다.

2028년 기준 주택가액별 종부세 비교 단위: 만원

20억원 15억원	27.6	10.8 16.8 감소	152.1 124.5 증가	공시가 14억원을 넘는 사례라 실거주자도 소액이 남는다.
30억원 20억원	91.0	76.0 15.0 감소	424.7 333.7 증가	같은 주택이라도 실거주 여부에 따라 세액 차이가 크게 벌어진다.
50억원 35억원	453.9	978.5 524.6 증가	1,970.3 1,516.4 증가	고가주택은 기본공제 확대보다 FMV·세율·공제한도 영향이 커진다.
70억원 50억원	937.7	3,295.7 2,358.0 증가	4,480.1 3,542.4 증가	농특세 포함 금액이며 공시가격 변동 없음 가정이다.

공동명의는 두 방식을 비교

부부가 주택 한 채를 공동명의로 보유하면 개별 납부와 1세대 1주택 특례 중 하나를 비교할 수 있다. 정부안 기준 개별 납부는 거주 시 부부가 각각 9억원씩, 합계 18억원을 공제받는다. 비거주라면 각 4억원씩 합계 8억원으로 줄어든다. 반대로 1세대 1주택 특례를 신청하면 거주자는 14억원, 비거주자는 9억원을 한 납세자에게 적용받고 연령·거주기간에 따른 세액공제 대상이 된다.

개별 납부의 장점은 지분별로 과세표준이 나뉘어 누진세율 부담을 낮출 수 있다는 점이다. 특례는 60세 이상이거나 장기 거주한 경우 유리할 수 있지만, 2028년부터 1세대 1주택 세액공제 한도가 600만원으로 제한된다. 연합뉴스가 제시한 2028년 시뮬레이션에서는 시가 25억원 주택을 50 대 50으로 공동명의한 경우 각자 공시가격 9억원 이하가 되어 종부세가 없었지만, 단독명의라면 거주 약 59만원, 비거주 약 206만원으로 계산됐다.

신청은 매년 9월 16일부터 30일까지 진행하며, 한 번 특례를 적용한 뒤 소유·주택 수 변동이 없으면 계속 적용되는 방식이다. 판단 순서는 ① 6월 1일 기준 주택 수, ② 공시가격과 지분율, ③ 실제 거주 여부, ④ 나이와 거주·보유기간, ⑤ 개별 납부와 특례 세액 비교 순서가 적절하다. 공동명의라고 무조건 유리하거나 특례가 항상 절세가 되는 것은 아니므로 홈택스 간이세액계산에서 두 방식을 모두 입력해야 한다.

현재 확정된 사실은 2026년 귀속분이 현행 12억원 공제와 60% 비율로 계산된다는 점이다. 14억원 공제와 실거주·비거주 차등은 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 최종 국회 심의와 시행령, 매년 달라지는 공시가격에 따라 실제 세액은 달라질 수 있다. 특히 정부 자료의 시가 환산액은 공시가격 가정을 바탕으로 한 예시이므로 자신의 주택 시세에 그대로 대입해서는 안 된다. 위 숫자는 제시된 조건의 비교용이며, 신고·납부 전에는 국세청 계산 결과와 세무 전문가 확인이 필요하다.

📌 참고 및 출처
· 재정경제부 2026 세제개편안 PART 02
· 재정경제부 2026 세제개편안 문답자료
· 대한민국 정책브리핑
· 국세청 종합부동산세 법령 안내자료
· 연합뉴스 공동명의 종부세 시뮬레이션