2026 종부세 합산배제 9월 신고, 30일 마감과 홈택스 방법

2026년 종부세 합산배제·과세특례는 9월 16일부터 30일까지 신청하며, 임대주택은 등록·가격·임대기간·임대료 요건, 일시적 2주택은 신규주택 취득 후 3년, 상속주택은 상속 후 5년이 핵심이다.

2026년 종합부동산세 합산배제·과세특례 신고 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지다. 6월 1일 현재 요건을 충족한 임대주택은 과세표준에서 제외할 수 있고, 일시적 2주택·상속주택은 신청하면 1세대 1주택 방식으로 계산된다. 신고 대상 여부를 가르는 핵심은 임대주택의 등록·공시가격·임대기간, 특례주택의 취득일·상속개시일, 그리고 9월 30일 홈택스 정상 접수 여부다.

2026 종부세 9월 신고 핵심

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택과 토지 보유 현황을 판단한다. 9월 신고는 세금을 새로 납부하는 절차가 아니라 12월 정기고지 전에 합산배제 또는 과세특례를 반영하는 사전 신고다.

합산배제는 요건을 충족한 임대주택 등을 주택분 과세표준에 합산하지 않는 제도다. 반면 일시적 2주택이나 상속주택 특례는 해당 주택을 완전히 없애는 것이 아니라 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 계산방식을 적용받는 절차다. 두 제도는 신청서가 다르므로 임대주택을 1세대 1주택 특례 신청서에 잘못 넣지 않도록 구분해야 한다.

신고 유형 한눈에

임대주택 합산배제	요건을 갖춘 등록 임대주택을 과세표준에서 제외	6월 1일 실제 임대 여부와 지자체·세무서 등록을 먼저 확인
일시적 2주택	기존 주택을 팔기 전 취득한 신규주택을 주택 수에서 제외	신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 함
상속주택	상속 후 5년 이내 주택 등을 1세대 1주택 판단에서 제외	5년이 지나도 지분율 또는 공시가격 요건을 충족하면 가능
기존 신고자	소유권·전용면적 등 변동이 없으면 재신고하지 않음	주택 추가·매도·면적 변경·요건 상실 때는 변동 신고 필요

임대주택 합산배제 조건

임대주택은 6월 1일 현재 실제 임대 중이고, 지자체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 갖춘 주택이 기본 대상이다. 6월 1일 당시 등록하지 않았더라도 실제 임대 중인 주택을 9월 30일까지 두 기관에 등록하면 해당 연도에는 6월 1일 등록으로 인정될 수 있다.

다만 임대 유형에 따라 공시가격과 의무임대기간이 다르다. 임대료 또는 임대보증금의 연간 증액률은 일반적으로 5% 이하이고, 1년 안에 다시 올릴 수 없다. 합산배제를 받은 뒤 임대의무기간이나 임대료 제한을 지키지 않으면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있다.

임대 유형별 확인표

공공건설·구 민간건설	전용 149㎡ 이하, 시도별 2호 이상, 공시가격 9억원 이하, 5년 이상 임대	사용승인 시점이나 30호 이상 여부에 따라 가격 기준이 달라질 수 있음
공공매입·구 민간매입	전국 1호 이상, 공시가격 6억원 이하 또는 수도권 밖 3억원 이하, 5년 이상	등록 시점이 2018년 3월 31일 이전인지 확인해야 함
장기일반·공공지원 매입	전국 1호 이상, 공시가격 6억원 이하 또는 수도권 밖 3억원 이하, 10년 이상	조정대상지역 취득분과 아파트 매입임대는 별도 제외 요건 확인
2025년 6월 4일 이후 단기임대	건설형은 전용 149㎡·2호 이상·6억원 이하, 매입형은 1호 이상·4억원 이하 또는 수도권 밖 2억원 이하, 6년 이상	임대료 5% 제한과 등록일을 함께 확인해야 함

상속·일시적 2주택 특례

일시적 2주택과 상속주택은 합산배제 신고서가 아니라 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 제출한다. 6월 1일 현재 거주자 1명이 1주택과 특례주택만 보유하고, 다른 세대원이 주택을 소유하지 않아야 한다.

일시적 2주택은 기존 주택을 양도하기 전에 신규주택을 대체 취득한 경우로, 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않아야 한다. 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내가 기본이며, 5년이 지난 뒤에도 상속 지분이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하이면 특례 대상이 될 수 있다.

특례주택별 요건과 주의점

일시적 2주택	신규주택 취득일부터 3년 이내이고 종전주택을 양도할 계획	사후에 3년 내 양도하지 않으면 경감 세액이 추징될 수 있음
상속주택	상속개시 후 5년 이내 또는 지분 40% 이하·지분상당 공시가격 기준 충족	상속받은 분양권·입주권은 관련 계약서 사본이 필요할 수 있음
지방 저가주택	공시가격 4억원 이하이며 수도권 밖 지역 등 법정 소재지 요건 충족	수도권에서는 가평·연천, 인천 강화·옹진 등 정해진 지역만 해당
특례 적용 효과	1세대 1주택 기본공제 12억원, 연령·보유기간 세액공제 최대 80%	신청 전 홈택스 모의계산으로 적용 전후 세액을 비교

홈택스 제출 5단계와 마감

첫째, 6월 1일 기준 주택 목록과 공시가격, 취득일 또는 상속개시일, 임대사업자 등록 여부를 준비한다. 둘째, 홈택스에 로그인한 뒤 화면 하단 세무 업무 가이드맵에서 종합부동산세를 선택한다. 셋째, 임대주택 합산배제 자가진단과 모의계산으로 대상 여부와 특례 적용 전후 세액을 확인한다.

넷째, 임대주택은 임대주택 합산배제 변동신고서를, 일시적 2주택·상속주택은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 선택해 미리채움 자료를 검토한다. 다섯째, 제출 후 반드시 접수 결과가 정상인지 확인하고 접수증과 신고내역을 저장한다. 9월 30일에는 24시 이전 정상 접수가 완료돼야 하며, 같은 기간 여러 번 신고하면 마지막 신고 내용이 적용된다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 종부세 합산배제 신고 기간은 언제인가요?

A. 2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 6월 1일 현재 보유·임대 상태와 요건을 기준으로 판단합니다.

Q. 작년에 신고했고 아무것도 바뀌지 않았는데 다시 해야 하나요?

A. 소유권, 전용면적 등 신고 내용에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 주택을 추가하거나 매도했거나 요건을 잃었다면 변동 또는 제외 신고가 필요합니다.

Q. 6월 1일에는 임대사업자 등록을 못 했습니다.

A. 6월 1일 현재 실제 임대 중이었다면 9월 30일까지 지자체와 세무서 등록을 모두 마쳐 해당 연도 등록으로 인정받을 수 있습니다.

Q. 일시적 2주택의 3년은 언제부터 계산하나요?

A. 신규주택을 취득한 날부터 계산합니다. 종전주택을 그날부터 3년 이내에 양도하지 않으면 특례 적용 세액이 추징될 수 있습니다.

Q. 상속 후 5년이 지나면 무조건 제외되나요?

A. 아닙니다. 5년이 지난 경우에는 상속 지분이 40% 이하이거나 지분상당 공시가격이 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하인지 추가로 확인해야 합니다.

Q. 홈택스 신고가 제대로 접수됐는지 어떻게 확인하나요?

A. 제출 뒤 접수 결과가 정상으로 표시되는지 확인하고, 신고내역에서 접수증과 첨부서류 내역을 내려받으면 됩니다.

2026년 9월 신고는 임대주택의 등록 시점과 유형을 먼저 확인한 뒤, 일시적 2주택·상속주택은 취득일과 상속개시일을 기준으로 따져야 한다. 특히 9월 30일까지 등록·신고를 마쳤더라도 홈택스 접수 결과가 정상인지 확인해야 하며, 지분이나 등록 이력이 복잡한 경우에는 국세상담센터 126 또는 세무전문가를 통해 최종 요건을 점검하는 편이 안전하다.

📌 참고 및 출처
· 국세청 임대주택 합산배제 안내
· 국세청 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례
· 국세청 종합부동산세 합산배제 신고 안내
· 국가법령정보센터 종합부동산세법 시행령
· 국세청 홈택스 종합부동산세 합산배제 신고 안내