3기 신도시 9월 본청약 본격화, 고양창릉 뉴홈 나눔형 시세 70%의 함정
2026년 9월 고양창릉 등 3기 신도시 본청약이 이어집니다. 사전청약과 달리 당첨 즉시 계약·자금이 필요하고, 뉴:홈 나눔형은 시세 70~80%로 싼 대신 5년 의무거주와 환매 조건이 붙습니다.
2026년 하반기 3기 신도시 본청약이 줄줄이 이어집니다. LH는 고양창릉에서 A2블록을 8월, B1블록을 9월에 순차 공급할 예정이고, S-3·S-4블록 등 총 2,306호 규모의 본청약도 함께 진행되고 있습니다.
핵심은 이번 물량이 '사전청약'이 아니라 '본청약'이라는 점입니다. 당첨되면 곧바로 공급계약을 맺어야 하므로, 시세 70~80% 수준의 저렴한 분양가만 보고 준비 없이 들어갔다간 계약금·중도금 자금 계획에서 발목이 잡힙니다.
고양창릉 9월 본청약, 뭐가 나오나
고양창릉지구는 GTX-A 창릉역(가칭)이 개통되면 서울역까지 10분대 접근이 가능한 수도권 서북부 요지로 꼽힙니다.
LH 발표에 따르면 A2블록은 8월 1차, B1블록은 9월 2차로 공급되며, A2블록은 총 1,540세대 규모입니다. 전용 59㎡ 385세대, 74㎡ 616세대, 84㎡ 539세대로 중소형 위주로 구성돼 실수요자 폭이 넓습니다.
앞서 상반기에는 S-1(494가구)이 3월, S-2·S-3·S-4블록이 6월에 공급됐고, 이 중 일부가 뉴:홈 나눔형으로 나왔습니다. 즉 9월 물량은 상반기에 이은 연속 공급이라, 상반기 경쟁률·분양가를 참고 지표로 삼을 수 있습니다.
고양창릉 2026년 본청약 개요
| 공급 주체 | LH(한국토지주택공사) 뉴:홈 | 청약은 LH청약플러스에서 접수 |
|---|---|---|
| A2블록 | 8월 공급, 총 1,540세대(59·74·84㎡) | 중소형 중심, 3자녀 미만도 노려볼 만 |
| B1블록 | 9월 2차 공급 예정 | 정확한 세대수·주택형은 모집공고로 확정 |
| S-3·S-4 등 | 총 2,306호 규모 본청약 진행 | 블록별 유형(나눔·일반) 공고 확인 필수 |
| 교통 | GTX-A 창릉역(가칭) 예정 | 개통 시점은 미확정, 실입주 시점과 별개 |
뉴:홈 나눔형, 싼 대신 붙는 조건
9월 물량에서 주목할 유형이 뉴:홈 나눔형입니다. 나눔형 기준 분양가는 시세 대비 70~80% 수준이고 중도금 60% 무이자 혜택이 붙어 초기 부담이 낮습니다.
다만 공짜 할인은 아닙니다. 나눔형은 5년 의무거주 기간이 있고, 이후 주택을 팔 때는 정부(LH)에 환매해야 하며 매도 시 발생한 시세차익의 70%만 분양자에게 돌아가는 구조로 알려져 있습니다. 대신 초저리 전용 모기지가 연결돼 목돈 없이도 접근할 수 있게 설계돼 있습니다.
결국 '시세 70%'라는 숫자만 보지 말고, 5년은 실거주할 생각인지, 시세차익 일부를 정부와 나누는 조건을 감수할지를 먼저 판단해야 합니다. 단기 시세차익을 노린다면 일반형이 더 맞을 수 있습니다.
뉴:홈 유형 비교 (나눔형 중심)
| 분양가 | 시세 대비 70~80% 수준 | 초기 부담↓, 진입장벽이 가장 낮은 편 |
|---|---|---|
| 의무거주 | 5년 | 5년 내 매도 계획이면 부적합 |
| 매도 방식 | 정부(LH)에 환매 | 자유 매매 불가, 처분 시점 제약 |
| 시세차익 | 분양자 귀속 70%로 알려짐 | 차익을 정부와 나눠 갖는 구조 |
| 금융 | 중도금 60% 무이자·전용 모기지 | 목돈 부족해도 접근 가능하게 설계 |
소득·자산 자격, 어디까지 되나
공공분양은 무주택이 기본 전제이고, 소득·자산 기준을 함께 봅니다. 뉴:홈 신혼부부·생애최초 특별공급은 우선공급이 도시근로자 월평균소득 100% 이하(맞벌이 120%), 잔여·일반공급이 130% 이하(맞벌이 140%) 수준으로 운영됩니다.
자산 기준도 있습니다. 2026년 공공분양 부동산가액 기준은 약 3억 7,900만 원으로 알려져 있으며, 자동차가액 등 세부 항목은 공고마다 조금씩 달라질 수 있습니다.
청약통장 요건도 놓치기 쉽습니다. 특별공급 1순위는 가입 후 1년 경과, 월납입금 12회 이상, 저축액 600만 원 이상 같은 조건이 붙습니다. 지금 청약통장이 얇다면 남은 기간 납입 이력부터 채워두는 게 순서입니다.
뉴:홈 특별공급 소득 기준(신혼·생애최초)
| 우선공급 | 월평균소득 100% 이하(맞벌이 120%) | 가점·소득 낮을수록 유리한 구간 |
|---|---|---|
| 잔여·일반공급 | 130% 이하(맞벌이 140%) | 우선공급 탈락분이 넘어오는 구간 |
| 자산(부동산) | 약 3억 7,900만 원(2026년) | 공고 원문과 반드시 대조 |
| 청약통장 | 1년·12회·600만 원 이상 | 특별공급 1순위 요건, 미리 채워둘 것 |
사전청약과 다르다, 자금계획이 먼저
본청약의 가장 큰 특징은 당첨되면 곧바로 공급계약을 체결한다는 점입니다. 사전청약은 당첨돼도 나중에 본청약을 다시 넣어야 확정되지만, 본청약은 그 자체로 계약 단계로 직행합니다. 그만큼 계약금·중도금 자금 마련이 눈앞의 문제가 됩니다.
최근 사례가 경고등입니다. 남양주왕숙 본청약에서는 사전청약 예고보다 분양가가 8,000만 원가량 오른 단지가 나왔고, 전용 59㎡ 추정 분양가가 실제 본청약에서 최대 21% 넘게 뛴 블록도 있었던 것으로 전해집니다. 그 결과 당첨자 상당수가 계약을 포기해 이탈이 컸다는 보도도 있습니다.
따라서 고양창릉 9월 본청약도 사전청약·추정 분양가보다 실제 분양가가 오를 수 있다는 전제로, 모집공고의 확정 분양가와 납부 일정을 먼저 확인하고 대출 한도를 미리 계산해두는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 고양창릉 9월 본청약은 정확히 언제 접수하나요?
A. B1블록이 9월 2차 공급으로 예정돼 있지만, 정확한 접수일·세대수·분양가는 LH청약플러스에 뜨는 입주자모집공고에서 확정됩니다. 공고일과 청약 접수일을 반드시 직접 확인하세요.
Q. 나눔형이 시세 70%면 무조건 이득 아닌가요?
A. 초기 부담은 낮지만 5년 의무거주와 정부 환매, 시세차익 70% 귀속 조건이 붙습니다. 장기 실거주라면 유리하지만, 단기 매도나 시세차익 극대화가 목적이면 일반형이 더 맞을 수 있습니다.
Q. 사전청약 당첨자도 본청약을 또 넣어야 하나요?
A. 네. 사전청약은 예약 성격이라 해당 블록 본청약 때 다시 신청해 계약해야 최종 확정됩니다. 반면 이번 같은 본청약 물량은 당첨되면 바로 계약 단계로 이어집니다.
Q. 맞벌이 부부인데 소득이 걸릴까요?
A. 신혼부부·생애최초 특별공급은 맞벌이일 때 우선공급 120%, 잔여·일반공급 140%까지 완화 적용됩니다. 다만 공고별 세부 기준이 다를 수 있으니 원문 소득표를 확인하세요.
Q. 청약통장 조건이 부족하면 이번엔 못 넣나요?
A. 특별공급 1순위는 가입 1년·12회 납입·저축액 600만 원 이상 등이 필요합니다. 조건 미달이면 이번 물량은 어렵지만, 남은 기간 납입 이력을 채워 다음 공급을 준비하는 게 현실적입니다.
Q. 분양가가 사전청약 때보다 오를 수 있나요?
A. 왕숙 사례처럼 실제 본청약 분양가가 추정치보다 수천만 원 오른 경우가 있습니다. 확정 분양가는 모집공고에서 정해지므로, 오를 가능성을 감안해 자금·대출 계획을 세워두는 게 안전합니다.
정리하면, 2026년 9월 고양창릉을 비롯한 3기 신도시 본청약은 시세보다 저렴한 내 집 마련 기회지만, 사전청약과 달리 당첨 즉시 계약이라는 무게가 따릅니다. 나눔형의 거주·환매 조건, 소득·자산·청약통장 자격, 그리고 오를 수 있는 확정 분양가까지 세 가지를 미리 점검하는 것이 핵심입니다.
블록별 정확한 일정과 금액은 반드시 LH청약플러스·뉴:홈의 최신 입주자모집공고 원문으로 확인하시고, 본 글은 정보 제공 목적이므로 최종 청약 판단은 공고와 전문가 상담을 함께 참고하시기 바랍니다.
📌 참고 및 출처
글로벌이코노믹 - LH 고양창릉 2306가구 본청약, 뷰티경제 - 고양창릉 S-3·S-4블록 2306호, 뉴:홈 공식 - 소득·자산기준, 뉴:홈 공식 - 입주자격 및 선정방식, 시사저널e - 남양주왕숙 본청약 이탈, 찾기쉬운 생활법령정보 - 사전청약과 일반청약 등