고양창릉 7월 본청약 시작, S3 이익공유형 3.8억·S4 공공분양 6.2억 갈림길
3기 신도시 고양창릉이 7월 20일 사전청약자 접수를 시작으로 본청약에 돌입합니다. 이익공유형(S-3)과 공공분양(S-4) 중 어느 쪽을 노려야 하는지, 분양가·일정·대출조건 변경까지 정리했습니다.
3기 신도시 고양창릉이 7월 20일 사전청약 당첨자 접수를 시작으로 본청약에 들어갑니다. S-3·S-4 두 블록에서 총 2,306가구가 나오는데, 신규 청약자는 7월 27~29일에 접수하고 당첨자 발표는 8월 18~19일, 입주는 2030년 상반기 예정입니다.
핵심은 같은 단지라도 성격이 완전히 다른 두 유형이 동시에 나온다는 점입니다. 시세의 70% 이하로 싸게 사는 대신 팔 때 차익을 LH와 나누는 '이익공유형'(S-3)과, 값은 더 비싸지만 내 차익을 온전히 챙기는 '공공분양'(S-4) 중 무엇을 고르느냐가 이번 청약의 실제 승부처입니다.
고양창릉 본청약 일정 한눈에
일정은 '사전청약 당첨자'와 '신규 청약자'로 나뉘어 순차 진행됩니다. 4년 전 사전청약에 당첨돼 대기하던 사람이 먼저 접수하고, 그 다음 일반 신규 물량을 받는 구조입니다.
주택전시관(모델하우스) 관람일도 두 그룹이 다릅니다. 사전청약자는 7월 10~14일, 신규 청약자는 7월 15~19일에 볼 수 있으니 본인이 어느 그룹인지부터 확인하고 방문일을 잡아야 헛걸음을 피합니다. 계약은 11월 예정이라 당첨 후에도 자금 마련까지 약 3개월 여유가 있습니다.
고양창릉 본청약 주요 일정
| 모델하우스(사전청약자) | 7월 10~14일 | 당첨 대기자 우선 관람 |
|---|---|---|
| 모델하우스(신규청약자) | 7월 15~19일 | 일반 청약 준비자 대상 |
| 사전청약자 접수 | 7월 20~21일 | 기존 당첨자 본계약 전환 접수 |
| 신규 청약 접수 | 7월 27~29일 | 청약통장·자격요건 미리 점검 |
| 당첨자 발표 | S-3 8월 18일 / S-4 8월 19일 | 블록별로 하루 차이 |
| 계약 | 11월 예정 | 자금·대출 조달 기간 확보 |
| 입주 예정 | 2030년 상반기 | 약 4년 뒤 입주, 자금계획 장기로 |
이익공유형(S-3) vs 공공분양(S-4)
두 블록의 성격 차이가 이번 청약의 핵심입니다. S-3은 '이익공유형 분양주택'으로 시세의 70% 이하 가격에 공급하는 대신, 의무거주 5년을 채우고 되팔 때 LH에 환매하며 시세차익을 나눕니다. 대신 입주자에게 차익의 70%가 귀속돼 초기 자금 부담이 훨씬 작습니다.
S-4는 분양가상한제가 적용된 일반 '공공분양주택'으로, 값은 더 높지만 전매제한 3년·실거주 3년만 지나면 이후 시세차익은 온전히 내 몫입니다. 쉽게 말해 '싸게 사고 차익은 나눈다'(S-3)와 '비싸게 사고 차익은 다 갖는다'(S-4)의 선택입니다. 자금 여력이 빠듯하면 S-3, 장기 시세차익을 노린다면 S-4가 맞습니다.
블록·타입별 분양가 비교
| 59㎡ | 약 3억 8,000만원 | 약 6억 2,000만원 |
|---|---|---|
| 74㎡ | 약 5억 4,000만원대 | 약 7억 4,000만원대 |
| 84㎡ | 약 7억원대 | 약 8억 6,000만원대 |
| 의무 사항 | 거주 5년·환매 시 LH와 이익공유 | 전매제한 3년·실거주 3년 |
| 차익 귀속 | 차익의 70% 입주자 | 전매제한 후 전액 입주자 |
같은 59㎡라도 S-3과 S-4의 분양가 차이가 2억 원을 넘습니다. 당장 목돈이 부족한 실수요자라면 S-3의 진입 문턱이 확실히 낮지만, '내가 5년 뒤 이 집을 팔 때 차익의 30%를 LH에 돌려준다'는 조건을 반드시 계산에 넣어야 합니다. 반대로 실거주하며 오래 보유할 계획이면 차익을 다 가져가는 S-4가 유리할 수 있습니다.
대출 조건 변경, 꼭 확인할 함정
이번 본청약에서 가장 논란이 된 부분은 대출입니다. 사전청약 당시 안내됐던 '분양가의 최대 80%(최대 5억원)·연 1.9~3.0% 고정·최장 40년' 조건이 본청약 공고에서 빠졌습니다. 국토교통부는 사전청약 이후 4년이 지나 정책 기조가 바뀌었고 주택도시기금 재원 고갈 우려가 있다고 설명했습니다.
바뀐 기준은 연 1.8~4.5% 금리에 LTV 최대 70%, 대출 한도 최대 4억원 수준으로 알려져 있습니다. 여기에 중도금 대출 여부가 확정되지 않아 수분양자가 자력으로 납부해야 할 가능성도 거론됩니다. 4년 전 안내만 믿고 자금계획을 세웠다면 반드시 최신 공고문의 대출·중도금 조건을 다시 확인해야 합니다.
고양창릉은 인천계양·부천대장·남양주왕숙 등과 함께 2026년 하반기에 본청약이 몰려 있습니다. 한 곳에서 떨어져도 이어지는 물량이 있는 만큼, 무리한 대출보다 자신의 자금 여력에 맞춰 유형과 지구를 저울질하는 전략이 필요합니다.
2026 하반기 3기 신도시 흐름(알려진 범위)
| 고양창릉 | 7월 S-3·S-4 본청약 개시 | 2030년 상반기 |
|---|---|---|
| 인천계양 | 하반기 대규모 본청약 예정 | 2027년 말~2028년 초(가장 빠름) |
| 부천대장 | 2026년 순차 진행 | 2029년 초 목표 |
| 남양주왕숙 | 수천 가구 단위 주기적 시행 | 2028년 말~2029년 상반기 |
자주 묻는 질문
Q. 신규 청약은 언제 접수하나요?
A. 신규 청약자는 7월 27~29일에 접수합니다. 그에 앞서 사전청약 당첨자가 7월 20~21일에 먼저 접수합니다.
Q. 이익공유형(S-3)은 왜 이렇게 쌀 수 있나요?
A. 시세의 70% 이하로 공급하는 대신 의무거주 5년 후 되팔 때 LH에 환매하며 시세차익을 나누는 구조이기 때문입니다. 초기 부담은 낮지만 차익의 일부를 돌려줘야 합니다.
Q. S-4 공공분양은 실거주 의무가 있나요?
A. 네. 전매제한 3년과 실거주 의무 3년이 적용되는 것으로 안내됐습니다. 이 기간이 지나면 시세차익은 입주자에게 귀속됩니다.
Q. 사전청약 때 안내받은 80% 대출이 그대로 되나요?
A. 아닙니다. 본청약 공고에서 80% 대출 조건이 빠지고 LTV 최대 70%, 한도 최대 4억원 수준으로 축소된 것으로 알려졌습니다. 최신 공고문 확인이 필수입니다.
Q. 당첨되면 언제 입주하나요?
A. 입주 예정은 2030년 상반기입니다. 당첨자 발표는 8월, 계약은 11월 예정으로 입주까지 약 4년의 장기 자금계획이 필요합니다.
Q. 떨어지면 다음 기회는 없나요?
A. 고양창릉 외에도 인천계양·부천대장·남양주왕숙 등 3기 신도시 본청약이 2026년 하반기에 이어집니다. 지구별 일정을 함께 살피는 편이 유리합니다.
고양창릉 본청약은 '싸게 사되 차익을 나누는 이익공유형'과 '비싸게 사되 차익을 챙기는 공공분양' 사이의 선택으로 요약됩니다. 여기에 사전청약 대비 축소된 대출·중도금 조건까지 겹쳐, 유형·자금·입주 시점을 종합적으로 따져야 합니다. 분양가와 일정은 시점에 따라 세부 조정될 수 있으니, 청약 전 청약홈과 LH의 공식 입주자모집공고문을 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 최종 판단은 개인의 자금 상황에 맞춰 신중히 결정하시길 권합니다.
📌 참고 및 출처
뉴시스, KB think, 아시아투데이, 글로벌이코노믹 등