6·27 대책 1년, 서울 전세난 왜 터졌나…전세매물 19% 증발한 진짜 이유

실입주 의무로 갭투자용 전세물량이 끊기면서 서울 전세매물이 1년 새 19% 급감, 전세가는 7%대 급등했습니다. 원인과 세입자 대응법을 정리했습니다.

2025년 6월 27일 발표된 대출규제(6·27 대책)가 시행 1년을 맞았습니다.
집값을 잡겠다는 목표와 달리 서울에서는 전세난이 터졌습니다.
한국부동산원 통계 기준 서울 아파트 전세매물은 약 2만31건으로 1년 전(2만4734건)보다 19.1% 줄었고, 전세가격은 지난해 7월 대비 올해 6월까지 약 7.16% 올랐습니다.
핵심 원인은 '대출받아 집 사면 6개월 내 실입주' 의무입니다. 이 규제가 왜 전세물량을 말려버렸는지, 세입자는 지금 무엇을 준비해야 하는지 순서대로 짚어봤습니다.

실입주 의무가 전세물량을 끊은 구조

6·27 대책의 핵심은 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 이내에 반드시 전입(실거주)해야 한다는 조항입니다.
위반하면 대출금이 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 막힙니다.
과거에는 매수자가 전세를 낀 채(갭투자) 집을 사면, 그 집이 곧 시장의 전세물량이 됐습니다. 집주인은 실거주하지 않고 세입자를 들였기 때문입니다.
그런데 실입주가 의무화되자 대출로 집을 산 사람은 세입자를 내보내고 직접 들어가야 합니다. 즉 '집을 사는 행위'가 더 이상 전세공급을 만들지 못하고, 오히려 기존 전세계약을 해지시키는 방향으로 바뀐 겁니다.
실제 1분기 매매 중 임대보증금을 활용한 거래(갭투자성) 비율은 21.2%로, 1년 전 37.2%에서 16%포인트 급감했습니다.

6·27 대책 1년, 서울 전월세 지표 변화

아파트 전세매물	2만4734건 → 2만31건 (-19.1%)	매물 자체가 줄어 세입자 선택지가 좁아짐
전세가격(1년)	약 +7.16%	송파 11.40%·서초 9.46% 등 강남권 급등
갭투자성 거래 비율	37.2% → 21.2%	전세공급의 주 공급원이 사라진 근본 원인
아파트 평균 월세	약 156만6000원 (+10.67%)	전세 밀린 수요가 월세로 이동, 통계 이후 최고

규제에도 25개구 전역 오른 이유

대책의 목표는 집값 안정이었지만, 서울 25개 자치구 매매가격이 모두 올랐습니다.
전세난과 매매 상승이 서로를 밀어올리는 악순환이 형성됐기 때문입니다.
전세매물이 줄어 남은 물건에 대기수요가 몰리면 전세가가 오르고, 전세가가 오르면 '차라리 사자'는 매수 심리를 자극합니다. 반대로 매매가가 급등해 집을 못 산 수요층은 다시 전세로 돌아와 전세가를 또 밀어올립니다.
여기에 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되며 실거주 의무가 겹쳐 신규 전세공급은 더 막혔습니다.
강남3구·용산에서 시작된 전세난이 동대문·성동 등 강북과 외곽으로 번진 배경입니다.

세입자가 지금 챙겨야 할 대응법

물량이 귀할수록 준비가 곧 협상력입니다.
첫째, 탐색을 앞당기세요. 평소보다 1~2개월 빠르게, 이사 6개월 전부터 관심 지역 매물 변화를 추적하고 구축·인근 단지까지 범위를 넓히는 게 유리합니다.
둘째, 계약갱신청구권을 전략적으로 쓰세요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 문자·이메일 등 '기록이 남는 방식'으로 갱신 의사를 밝히면 2년 연장에 인상률 5% 상한이 적용됩니다.
셋째, 전세대출이 빡빡하면 반전세를 계산해보세요. 대출이자와 월세를 직접 비교해 현금흐름이 나은 쪽을 택하는 게 현실적입니다.
넷째, 보증금 안전장치를 확인하세요. 전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘는 매물은 반환보증 가입이 어려울 수 있어 피하는 편이 안전합니다.

상황별 세입자 대응 전략

재계약을 원함	만료 6~2개월 전 갱신청구권 행사	문자·이메일로 통지 기록 남기기
전세대출 한도 부족	반전세(보증금 낮추고 월세) 검토	대출이자 vs 월세 총액 비교
새 전세 구해야 함	탐색 1~2개월 조기 시작	구축·인근 지역까지 범위 확대
보증금 떼일까 불안	전세보증금반환보증 가입	보증금이 공시가 126% 이내인지 확인
아파트 못 구함	빌라 갱신·유지로 버티기	청구권 아껴 다음 재계약에 활용

자주 묻는 질문

Q. 6·27 대책이 왜 전세난을 만들었나요?

A. 대출로 집을 사면 6개월 내 실입주 의무가 생겨, 예전처럼 전세를 낀 갭투자 매수가 사실상 막혔습니다. 매수가 전세공급으로 이어지지 않고 오히려 기존 전세계약을 해지시키는 방향으로 바뀌면서 물량이 급감했습니다.

Q. 서울 전세가는 얼마나 올랐나요?

A. 지난해 7월 대비 올해 6월까지 서울 전체 약 7.16% 상승한 것으로 알려져 있습니다. 자치구별로는 송파구 11.40%, 동대문구 9.79%, 서초구 9.46%, 성동구 7.65% 등 오름폭이 컸습니다.

Q. 전세매물은 얼마나 줄었나요?

A. 서울 아파트 전세매물은 약 2만31건으로 1년 전(2만4734건)보다 19.1% 감소했습니다. 물량이 줄면서 일부 수요가 월세로 이동해 평균 월세는 156만6000원으로 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다.

Q. 계약갱신청구권은 언제, 어떻게 행사하나요?

A. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사를 통지하면 됩니다. 1회 한정 2년 연장에 임대료 인상은 5% 이내로 제한되며, 나중에 분쟁을 막으려면 문자·이메일 등 기록이 남는 방식이 안전합니다.

Q. 전세대출이 어려운데 어떻게 해야 하나요?

A. 보증금을 낮추고 월세를 얹는 반전세를 검토하는 것이 현실적입니다. 대출이자와 월세 총액을 직접 비교해 현금흐름이 유리한 쪽을 선택하면 됩니다.

Q. 청구권은 지금 바로 쓰는 게 좋나요?

A. 상황에 따라 다릅니다. 청구권은 1회만 쓸 수 있어, 아파트로 옮기기 어려운 세입자들은 당장 쓰기보다 다음 재계약 때를 대비해 아껴두는 경우도 늘고 있습니다. 내 이사 계획과 인상 압박 정도를 함께 따져보세요.

6·27 대책 1년의 서울 전세난은 '실입주 의무 → 갭투자 차단 → 전세공급 축소 → 가격 급등'이라는 연쇄로 요약됩니다.
단기간에 물량이 크게 늘기 어려운 만큼, 세입자는 탐색 시점을 앞당기고 계약갱신청구권과 보증보험 같은 방어장치를 미리 챙기는 것이 현실적인 대응입니다.
다만 전세가·매물 상황은 지역과 시기에 따라 빠르게 바뀌므로, 실제 계약 전에는 한국부동산원·KB부동산 등의 최신 시세와 매물을 직접 확인하고 필요하면 공인중개사·전문가 상담을 병행하시길 권합니다. 이 글은 정보 제공 목적입니다.

📌 참고 및 출처
이투데이 - 6·27 대책 1년, 서울경제 집슐랭, KB부동산 - 전세난 대응법, 6·27 부동산 대책 - 위키백과 등