HUG 전세보증 전환율 6.5%, 수도권 7억 가입선 계산법

2026년 7월 1일 신청부터 HUG는 보증금에 월세×12÷6.5%를 더해 수도권 7억원·그 외 지역 5억원 이하인지 판단합니다.

2026년 7월 1일 이후 HUG 전세보증을 신청하는 반전세 계약이라면, 계약서의 보증금에 월세×12÷6.5%를 더해 먼저 금액요건을 봅니다. 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다. 예를 들어 수도권 보증금 6억원에 월세 60만원을 더하면 환산금액은 7억1,076.9만원으로 한도를 넘지만, 월세가 50만원이면 6억9,230.8만원으로 들어옵니다. 다만 이 계산을 통과했다고 가입이 확정되는 것은 아니며, 주택가격과 선순위채권을 반영한 보증한도와 등기·계약 조건을 추가로 확인해야 합니다.

6.5% 적용일과 갱신 예외

HUG는 2026년 6월 24일 전세보증 관련 전월세전환율을 기존 6.4%에서 6.5%로 바꾼다고 안내했고, 7월 1일 보증 신청 건부터 적용했습니다. 대상은 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증입니다. 신규 계약과 보증금액이 늘어난 갱신보증은 최신 기준인 6.5%를 사용합니다. 반대로 보증금액이 증가하지 않은 갱신보증은 종전 보증에 적용된 전월세전환율을 따르므로, 같은 갱신계약이라도 신청 유형에 따라 계산값이 달라질 수 있습니다. HUG는 이 비율이 통계청의 전국 지역별 전월세전환율을 고려해 산출되며 향후 변동될 수 있다고 밝혔습니다.

HUG 6.5% 환산금액 실제 계산

수도권 보증금 6억원·월세 50만원	9,230.8만원	6억9,230.8만원	7억원 이하	금액요건상 통과하지만 보증한도와 선순위채권은 별도 확인
수도권 보증금 6억원·월세 60만원	1억1,076.9만원	7억1,076.9만원	7억원 초과	월세 10만원 차이로 한도를 넘으므로 계약 전 재계산 필요
수도권 보증금 6억5천만원·월세 25만원	4,615.4만원	6억9,615.4만원	7억원 이하	한도 여유가 약 384.6만원뿐이므로 월세와 보증금을 계약서대로 입력
그 외 지역 보증금 4억5천만원·월세 27만원	4,984.6만원	4억9,984.6만원	5억원 이하	한도 여유가 약 15.4만원으로 매우 작아 금액요건만 간신히 충족

월세가 한도에 미치는 영향

계산식은 보증금 + 월세×12÷0.065입니다. 전월세전환율이 6.4%일 때 월세 60만원의 환산분은 1,125만원이었지만, 6.5%에서는 1,107.7만원으로 약 17.3만원 줄어듭니다. 월세 100만원도 6.4% 기준 1,875만원에서 6.5% 기준 약 1,846.2만원으로 낮아집니다. 따라서 이번 변경만 놓고 보면 같은 계약의 환산 전세보증금은 조금 줄어 금액한도에는 유리합니다. 다만 6.5%는 HUG가 보증 대상 금액을 산정하는 심사 기준이지, 임대인이 월세를 정할 때 적용하는 계약상 비율로 이해하면 안 됩니다.

보증금별 한도 내 월세 계산표

수도권·보증금 6억원	1억원	약 54.17만원	월세 60만원은 초과하고 50만원은 금액요건상 들어오는 구조
수도권·보증금 6억5천만원	5천만원	약 27.08만원	월세 25만원은 통과하지만 추가 비용이나 다른 심사기준과는 별개
그 외 지역·보증금 4억5천만원	5천만원	약 27.08만원	월세 27만원은 계산상 가능하지만 한도 여유가 거의 없음

한도 안이어도 등기부를 봐야 한다

HUG의 보증한도는 주택가격×담보인정비율 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다. 전세보증금과 선순위채권의 합계가 이 주택가액 안에 있어야 하고, 선순위채권은 주택가액의 60% 이내인지도 확인해야 합니다. 등기부에 경매·압류·가압류 등 권리침해가 없는지, 건물과 토지가 같은 임대인 소유인지, 전세계약기간이 1년 이상인지도 심사 대상입니다. 계약서는 공인중개사가 확인·날인한 것이어야 하며, 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 모바일 신청 때는 확정일자부 계약서, 전입세대열람내역서, 보증금 지급자료, 주민등록등본 등이 기본 서류로 안내됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 6.4%로 계산한 갱신계약도 모두 6.5%를 적용하나요?

A. 아닙니다. 2026년 7월 1일 이후 신청하는 신규보증과 보증금액 증가 갱신은 6.5%를 적용하지만, 보증금액이 증가하지 않은 갱신은 종전 보증의 전월세전환율을 적용합니다.

Q. 환산금액이 수도권 7억원 이하이면 가입이 확정되나요?

A. 아닙니다. 7억원·5억원 기준은 금액요건 중 하나입니다. 주택가격의 90%와 선순위채권, 등기부 권리관계, 전입·확정일자, 신청기한 등을 모두 심사한 뒤 보증서가 발급됩니다.

계약금액이 수도권 7억원 또는 그 외 지역 5억원 안에 넉넉히 들어오고 등기부상 선순위채권도 낮다면, 6.5% 환산 후 HUG 신청 절차를 진행할 수 있습니다. 한도에 가까우면 월세와 보증금을 정확히 넣어 다시 계산하고, 계약 전 보증 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다. 환산금액이 초과하면 보증금만 올리는 방식은 월세 감소분과 상쇄될 수 있으므로, 월세를 낮추거나 다른 계약조건을 검토해야 합니다. 보증금이 늘지 않은 갱신이라면 종전 비율, 보증금이 늘어난 갱신이나 신규계약이라면 6.5%라는 구분부터 잡으면 판단이 훨씬 간단해집니다.

📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 HUG 공지사항
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요
· 모바일HUG 전세보증금반환보증 안내