동탄·기흥·구리 규제지역 LTV 40%, 토허제·전세대출·청약 예외

2026년 7월 1일부터 세 지역 주담대 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌고, 7월 5일 토허제가 시행돼 전세대출·청약과 경과규정을 함께 확인해야 한다.

2026년 8월 현재 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 규제지역으로 묶여 주택담보대출 LTV가 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 규제지역 효력은 7월 1일, 토지거래허가구역은 7월 5일부터 시작됐다. 예를 들어 8억원 아파트를 단순 계산하면 담보대출 가능액이 5억6000만원에서 3억2000만원으로 줄어드는 구조다. 다만 실제 대출액은 LTV 계산값보다 작아질 수 있으므로 계약 전에 은행의 사전 한도 조회가 먼저다.

동탄·기흥·구리 지정 범위

이번 지정은 화성시 전체나 용인시 전체가 아니라 동탄구와 기흥구를 각각 대상으로 한다는 점이 중요하다. 구리는 시 전체가 대상이다. 세 지역은 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시에 지정됐고, 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지다. 따라서 대출만 확인하고 계약하기보다 규제지역과 토허제의 적용일을 나눠 보는 편이 안전하다.

2026년 7월 규제 일정

대상 지역	화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시	화성시와 용인시 전체 적용으로 오해하지 말고 주소의 행정구역을 확인한다.
규제지역	투기과열지구·조정대상지역, 2026년 7월 1일 시행	주담대·전세대출·청약 규제가 함께 적용된다.
토지거래허가구역	2026년 7월 5일~2027년 12월 31일	허가 대상 거래라면 계약 전 관할 지자체의 허가 가능 여부를 확인한다.
실거주 원칙	허가받은 목적에 따라 토지를 이용해야 함	전세를 끼고 매수하는 방식은 허가 조건과 충돌할 수 있다.

LTV 40% 실제 계산법

금융위원회는 규제지역 주택담보대출 LTV를 비규제지역 70%에서 40%로 강화한다고 안내했다. 생애최초 주택구입자와 정책모기지에는 60~70%의 완화된 LTV 비율이 적용될 수 있지만, 상품별 요건과 한도가 별도로 정해진다. 다주택자는 수도권 주택을 구입할 때 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%가 적용된다. 아래 금액은 소득·DSR·대출상품 한도를 제외한 단순 담보비율 계산이므로 승인액으로 그대로 보면 안 된다.

매매가격별 LTV 단순 비교

5억원	3억5000만원	2억원, 자기자금 부담이 1억5000만원 늘어나는 단순 계산
8억원	5억6000만원	3억2000만원, 대출 차이가 2억4000만원
10억원	7억원	4억원, 계약금·잔금 외 추가 자금계획이 필요
다주택자	일반 70% 계산 대상 아님	수도권 주택 구입 목적 LTV 0% 적용 여부를 먼저 확인

토허제와 전세대출 제한

토지거래허가구역에서는 허가 대상 주택을 매수할 때 관할 지방자치단체의 허가와 허가 목적에 맞는 이용이 핵심이다. 일반적인 주거용 이용 의무는 2년이며, 이를 지키지 않으면 이행강제금 등 행정상 문제가 생길 수 있다. 투기과열지구에서는 전세대출을 보유한 차주가 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득하는 경우와, 3억원 초과 아파트 취득자가 전세대출을 받는 경우가 제한 대상이 된다. 전세대출이 있다고 해서 모든 매매가 막히는 것은 아니지만, 주택가격과 취득 시점을 함께 봐야 한다.

거래 유형별 확인사항

토허제 일반 거래	허가 대상이면 계약 전 허가 절차와 이용 목적 확인	허가 전 계약을 진행하지 말고 관할 구청에 대상 여부를 확인한다.
세입자 있는 주택	일부 요건을 갖춘 무주택자 매수자는 실거주 시작 유예 가능	2026년 12월 31일까지 허가 신청, 무주택 유지 등 시행령 요건을 모두 확인한다.
전세대출 보유자	규제지역 내 3억원 초과 아파트 취득 제한 대상	매매계약 전 전세대출 금융기관에 기존 대출 유지 가능 여부를 문의한다.
3억원 초과 아파트 취득자	투기과열지구에서 전세대출 이용 제한	매수 후 전세를 놓거나 다른 지역에서 전세를 구할 계획이라면 자금계획을 다시 짠다.

청약·기존 계약 예외

청약에서는 투기과열지구 공급 주택의 1순위 요건이 까다로워진다. 주택공급 규칙상 세대주가 아닌 사람, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람의 세대, 2주택 이상 세대 등은 1순위 제한 대상이 될 수 있다. 재당첨 제한도 주택 유형과 분양가상한제 적용 여부에 따라 달라지며, 관련 규정에는 최대 10년 제한이 포함돼 있다. 다만 모든 청약에 같은 기준이 적용되는 것은 아니므로 청약Home 모집공고의 입주자격·재당첨 제한·전매 제한 항목을 기준으로 판단해야 한다.

기존 계약의 경과규정은 대출에서 가장 분명하다. 6월 30일까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료됐거나, 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 차주는 종전 규정을 적용받는다. 토지거래허가 적용 주택은 6월 30일까지 관할 지자체에 허가 신청을 접수한 경우 이후 계약을 체결해도 종전 규정이 적용될 수 있다. 가계약이나 구두 합의만으로는 예외를 인정받는다고 보기 어려우므로 계약서와 계약금 이체내역, 금융회사 접수 기록을 보관해야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 동탄·기흥·구리의 LTV 40%는 언제부터 적용됐나요?

A. 규제지역 효력이 시작된 2026년 7월 1일부터 적용됐습니다. 토지거래허가구역은 7월 5일부터 별도로 시행됐습니다.

Q. 화성시와 용인시 전체가 규제지역인가요?

A. 아닙니다. 이번 지정 대상은 화성시 동탄구와 용인시 기흥구이며, 구리는 구리시 전체입니다. 계약 주택의 정확한 주소를 확인해야 합니다.

Q. 생애최초 구매자도 LTV 40%만 적용되나요?

A. 금융위원회는 생애최초 주택구입자와 정책모기지 등에 60~70%의 완화된 LTV 비율이 적용될 수 있다고 안내했습니다. 실제 비율은 상품 요건과 금융기관 심사를 확인해야 합니다.

Q. 6월 30일에 가계약만 했다면 종전 LTV를 받을 수 있나요?

A. 금융위원회가 안내한 예외는 대출 신청 접수 완료 또는 매매계약 체결과 계약금 납부 증명입니다. 가계약만으로는 해당 요건을 충족했다고 단정하기 어렵습니다.

Q. 토허제와 LTV 규제는 같은 제도인가요?

A. 다릅니다. LTV는 대출 가능 비율을 제한하고, 토허제는 허가 대상 거래의 절차와 이용 목적을 관리합니다. 한 거래에 두 규제가 동시에 적용될 수 있습니다.

Q. 청약 당첨 이력이 있으면 무조건 청약할 수 없나요?

A. 무조건은 아니지만 투기과열지구 공급 주택에서는 과거 5년 내 당첨자의 세대가 1순위 제한 대상이 될 수 있습니다. 주택 유형과 모집공고별 조건을 청약Home에서 확인해야 합니다.

동탄·기흥·구리에서 집을 매수한다면 먼저 주소와 시행일을 확인하고, LTV 40% 단순 한도를 계산한 뒤 전세대출 보유 여부와 토허제 실거주 요건을 점검하는 순서가 효율적이다. 청약은 1순위와 재당첨 제한을 별도로 보고, 기존 계약이라면 계약서·계약금·대출 접수일을 증빙할 수 있어야 한다. 결국 이번 규제의 핵심은 대출 한도만 줄어든 것이 아니라 매수 자금과 거주 계획을 함께 맞춰야 한다는 데 있다.

📌 참고 및 출처
· 금융위원회
· 국토교통부
· 국가법령정보센터 부동산거래신고법
· 국가법령정보센터 부동산거래신고법 시행령
· 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙