전세보증 월세 환산율 6.5%, 월 100만원은 1억8462만원
2026년 7월 1일부터 HUG 보증부월세 심사에는 보증금에 월세×12÷6.5%를 더한 환산 전세보증금이 적용됩니다.
2026년 7월 1일 HUG 보증 신청분부터 보증부월세의 전월세전환율이 기존 6.4%에서 6.5%로 바뀌었습니다. 월세 100만원은 약 1억8462만원의 보증금으로 환산되므로, 계약상 보증금이 5억원이라면 심사용 환산 전세보증금은 약 6억8462만원입니다. 이 금액이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원을 넘는지 먼저 확인해야 합니다.
월세 환산율 6.5% 계산법
HUG가 공지한 계산식은 계약상 보증금＋[(월세×12)÷0.065]입니다. 월세에 12를 곱해 연간 임차료를 구한 뒤 6.5%로 나누고, 그 결과를 실제 보증금에 더합니다.
예를 들어 보증금 3억원·월세 70만원이면 월세 환산액은 약 1억2923만원, 환산 전세보증금은 약 4억2923만원입니다. 기존 6.4%보다 비율이 높아져 같은 월세의 환산액은 조금 줄었습니다. 월세 100만원 기준으로는 약 1억8750만원에서 약 1억8462만원으로 288만원가량 낮아지는 구조입니다.
월세별 보증금 환산액
| 30만원 | 약 5538만원 | 계약 보증금에 이 금액을 더해 지역별 기준과 비교 |
|---|---|---|
| 50만원 | 약 9231만원 | 월세가 50만원이어도 심사금액은 약 1억원 가까이 증가 |
| 70만원 | 약 1억2923만원 | 지방에서 보증금 3억7000만원이면 5억원 기준을 넘을 수 있음 |
| 100만원 | 약 1억8462만원 | 수도권 보증금 5억원이면 합계 약 6억8462만원 |
| 150만원 | 약 2억7692만원 | 고액 월세 계약은 실제 보증금이 낮아도 한도 초과 가능 |
보증부월세 가입 한도
환산 전세보증금 요건은 수도권 7억원 이하, 수도권 이외 지역 5억원 이하입니다. 보증금 5억원·월세 100만원인 수도권 계약은 약 6억8462만원으로 이 요건 안에 들어오지만, 보증금이 5억2000만원이면 약 7억462만원이어서 금액 요건을 넘습니다.
다만 이 계산만 통과했다고 가입이 확정되는 것은 아닙니다. HUG 보증한도는 주택가격×담보인정비율 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액이며, 전세보증금과 선순위채권의 합도 주택가격×90% 이내여야 합니다. 근저당이나 선순위 임차보증금이 많으면 환산 기준을 충족해도 거절될 수 있습니다.
계약 사례별 금액 요건 판정
| 수도권 보증금 5억원·월세 100만원 | 약 6억8462만원 | 7억원 이하이므로 금액 요건 충족 |
|---|---|---|
| 수도권 보증금 5억2000만원·월세 100만원 | 약 7억462만원 | 7억원 초과로 금액 요건 미충족 |
| 지방 보증금 3억원·월세 100만원 | 약 4억8462만원 | 5억원 이하이므로 금액 요건 충족 |
| 지방 보증금 3억2000만원·월세 100만원 | 약 5억462만원 | 5억원 초과로 금액 요건 미충족 |
| 수도권 보증금 6억원·월세 50만원 | 약 6억9231만원 | 한도에 가깝기 때문에 월세·보증금 변경 시 재계산 필요 |
허용 월세를 거꾸로 계산
계약 전에는 월세 상한을 역산하는 편이 빠릅니다. 계산식은 (지역별 한도－보증금)×0.065÷12입니다. 수도권에서 보증금 5억원이라면 월세는 약 108만3333원 이하일 때 환산액이 7억원을 넘지 않습니다. 보증금 6억원이면 약 54만1666원, 보증금 4억원이면 약 162만5000원이 경계입니다.
지방은 한도가 5억원이므로 보증금 4억원일 때 약 54만1666원, 3억원일 때 약 108만3333원이 경계가 됩니다. 실제 심사에는 HUG의 금액 처리 방식과 다른 조건도 반영될 수 있으므로 경계선에 딱 맞추기보다 신청 전에 HUG에서 가능 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
지역·보증금별 월세 경계
| 수도권 6억원 | 약 54만1666원 | 월세 55만원이면 환산액이 7억원을 넘음 |
|---|---|---|
| 수도권 5억원 | 약 108만3333원 | 월세 100만원은 금액 기준 안쪽 |
| 수도권 4억원 | 162만5000원 | 선순위채권과 주택가격 심사는 별도 |
| 지방 4억원 | 약 54만1666원 | 지역 한도 5억원을 적용 |
| 지방 3억원 | 약 108만3333원 | 월세 110만원이면 금액 기준 초과 |
환산액과 보증금은 다르다
6.5%로 계산한 금액은 보증 대상 여부를 가리는 심사용 수치입니다. 월세 100만원을 1억8462만원으로 환산했다고 해서 그 금액까지 임차인이 반환받을 보증금이 되는 것은 아닙니다. HUG 반환보증은 임대차 종료 후 임대인이 돌려줘야 하는 계약상 전세보증금의 반환을 책임지는 상품이고, 실제 보증금액은 보증한도 안에서 신청한 금액을 기준으로 합니다.
또한 이 6.5%는 임대인이 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 법정 상한과 목적이 다릅니다. 주택임대차보호법상 월차임 전환 제한은 10%와 한국은행 기준금리＋2% 중 낮은 비율을 적용하지만, HUG의 6.5%는 보증 가입요건 확인에 쓰입니다.
7월 신청 전 확인 순서
먼저 보증금과 월세를 6.5% 식에 넣어 수도권 7억원·지방 5억원 기준을 확인합니다. 다음으로 등기부등본의 근저당과 압류, 주택가격, 선순위채권을 점검해야 합니다. 계약기간은 1년 이상이어야 하며, 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다.
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. HUG 지사·위탁은행 방문 외에 안심전세App, 네이버페이, 카카오페이, 토스에서도 신청할 수 있습니다. 6.5%는 신규 신청과 보증금액이 증가하는 갱신 신청에 적용되며, 보증금이 늘지 않는 갱신은 종전 보증의 전환율을 적용합니다.
자주 묻는 질문
Q. 6.5%는 언제부터 적용되나요?
A. 2026년 7월 1일 보증 신청 건부터 적용됩니다. 대상 상품은 전세보증금반환보증과 전세금안심대출보증입니다.
Q. 보증금 2억원에 월세 50만원이면 얼마인가요?
A. 월세 환산액은 약 9231만원, 환산 전세보증금은 약 2억9231만원입니다.
Q. 수도권 7억원 이하면 무조건 가입되나요?
A. 아닙니다. 주택가격의 90%, 근저당 등 선순위채권, 권리침해 여부와 주택·계약 조건을 별도로 심사합니다.
Q. 환산된 월세 금액도 반환보증으로 보호되나요?
A. 환산액은 가입요건 확인용입니다. 실제 반환 대상은 계약상 보증금과 발급된 보증서의 보증금액을 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 보증금이 그대로인 갱신계약도 6.5%를 적용하나요?
A. HUG 공지에 따르면 보증금액이 증가하지 않는 갱신보증은 종전 보증에 적용된 전월세전환율을 사용합니다.
Q. 신청은 언제까지 해야 하나요?
A. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 갱신 계약도 갱신된 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
보증부월세는 실제 보증금만 보고 가입 가능성을 판단하면 안 됩니다. 6.5% 환산액을 더해 지역별 한도를 먼저 확인하고, 이어 주택가격의 90%와 선순위채권, 신청기한을 점검하는 순서가 효율적입니다. 계산 결과가 한도에 가깝거나 다가구주택처럼 권리관계가 복잡하다면 계약 전 HUG 지사나 위탁기관에 확인하는 것이 안전합니다. 이 내용은 정보 제공 목적이며 개별 계약의 보증 승인과 법률 판단은 HUG 및 부동산·법률 전문가 상담을 통해 확인해야 합니다.
📌 참고 및 출처
· 주택도시보증공사 전월세전환율 변경 안내
· 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내
· 주택도시보증공사 이용절차 및 제출서류
· 찾기쉬운 생활법령정보 주택 임차료 안내