전세사기 특별법 3분의1 시행일, 11월 13일 전 계산 체크

2026년 5월 12일 공포된 개정법의 3분의1 최소보장은 11월 13일 시행되며, 실제 지원액은 보증금 기준액에서 회수·지원액을 뺀 부족분으로 계산한다.

핵심부터 말하면, 전세사기 특별법의 임차보증금 3분의1 최소보장제 시행일은 2026년 11월 13일이다. 개정법은 2026년 5월 12일 공포됐지만 최소지원금과 선지급금 관련 조항은 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행된다. 따라서 8월 13일 현재는 지원금이 자동 지급되는 단계가 아니라, 피해자 결정 여부와 실제 회수액을 정리해 신청 가능성을 계산할 시점이다.

확인 순서는 다음과 같다.
1. 전세사기피해자 또는 법 제2조제4호다목 임차인으로 결정됐는지 확인한다.
2. 임차보증금의 3분의1을 계산하고 배당금·채권변제액·공공 지원액을 합산한다.
3. 합계가 기준보다 적으면 최소지원금, 신탁사기 등 무권계약이면 선지급·후정산 대상 여부를 따진다.
4. 직접 매수, 배당요구와 배분요구, 공공임대 중복 여부를 마지막에 점검한다.

시행일과 적용 대상부터 확인

이번 개정에서 가장 먼저 구분할 날짜는 공포일과 시행일이다. 5월 12일은 법률 제21634호가 공포된 날이고, 11월 13일은 최소보장과 선지급·후정산 조항이 실제 시행되는 날이다. 이미 시행일 전에 전세사기피해자등으로 결정된 사람도 최소보장 대상 규정을 적용받을 수 있으며, 지원 신청기간은 11월 13일부터 계산된다.

대상은 모든 전세 임차인이 아니다. 법은 전세사기피해자와 제2조제4호다목에 따른 임차인을 최소보장피해자로 정하고, 대한민국 국적이 없는 사람은 제외한다. 공개된 지자체 안내는 경·공매가 종료된 뒤 피해회복금이 임차보증금의 3분의1에 미치지 못한 경우를 최소지원금 대상으로 설명한다.

세부 절차는 아직 법률 조문만으로 전부 확정되는 구조가 아니다. 국토교통부는 6월 22일 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고했고, 시행령안에는 산정기준과 정산, 시행규칙안에는 신청·통지·반납 절차를 담았다. 따라서 현재는 법률상 산식을 먼저 계산하되, 실제 신청서류와 접수방법은 11월 13일 전 최종 하위법령 공포본을 다시 확인해야 한다.

3분의1 최소보장 신청 전 체크표

시행일	2026년 11월 13일	5월 12일 공포 즉시 신청·지급되는 제도가 아니다.
대상	전세사기피해자 및 제2조제4호다목 임차인	대한민국 국적이 없는 사람은 제외되며, 피해자등 결정 여부를 먼저 확인한다.
최소보장금	임차보증금 × 3분의1	보증금 전액을 보장하는 뜻이 아니라 지원 판단의 하한선을 정한 것이다.
차감·합산 항목	대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제액, 법 제25조·제25조의2·제25조의3 지원액	배당표, 변제내역, 공공 지원 결정서를 각각 보관해 누락을 줄인다.
신청 제한	직접 매수, 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우, 선지급금 수령자	배당요구 제한은 11월 13일 이후 최초 경매개시결정 또는 공매공고 사건부터 적용된다는 경과규정이 있다.
결정기간	신청일부터 90일 이내, 필요하면 30일 이내 한 차례 연장	90일은 지급 확정일이 아니라 지급 여부 결정기간이다.

계산은 최소보장금에서 이미 회복한 금액을 빼는 방식으로 이해하면 된다. 예를 들어 임차보증금이 1억5000만원이면 최소보장금은 5000만원이다. 배당금 2800만원과 다른 지원액 700만원을 합쳐 3500만원을 회복했다면, 법률상 1차 계산에서 부족분은 1500만원이다. 반대로 회수·지원액 합계가 5000만원 이상이면 최소지원금 부족분은 발생하지 않는다.

다만 실제 산정의 세부 기준은 대통령령에 위임돼 있다. 지금 계산한 금액은 신청 가능성을 가늠하는 예비 계산으로 보고, 최종 산정에서는 법정 회수액과 지원액의 인정 범위, 증빙자료, 정산 기준을 확인해야 한다.

선지급·후정산은 신탁사기 중심

선지급·후정산은 경·공매가 끝날 때까지 기다리기 어려운 피해자를 위한 별도 방식이다. 법 제2조제4호다목 임차인 가운데 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우가 대상이며, 신탁사기 피해자도 포함된다. 최소보장금의 전부 또는 일부를 먼저 받을 수 있지만, 국토교통부장관은 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하고 필요한 경우 30일 이내 한 차례 연장할 수 있다.

선지급금은 최종 회복액이 아니다. 이후 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제액, 공공 지원액 등을 정산대상액으로 보고 최종 정산한다. 선지급을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 하며, 보증금을 추가 회수하거나 피해주택을 직접 매수하면 신고와 반납이 필요할 수 있다.

최소지원금이나 선지급금을 받으면 법 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원과 중복될 수 없다. 당장 현금이 필요한지, 공공임대주택을 통한 주거 안정이 필요한지에 따라 선택이 달라지므로 두 제도를 모두 받을 수 있다고 생각하고 신청해서는 안 된다.

자주 묻는 질문

Q. 5월 12일 공포됐는데 지금 바로 신청할 수 있나요?

A. 최소지원금과 선지급·후정산 조항은 2026년 11월 13일 시행된다. 지금은 피해자 결정문, 임대차계약서, 배당표, 변제내역, 기존 지원금 자료를 준비하는 단계로 보는 것이 맞다.

Q. 이미 전세사기피해자로 결정된 사람도 신청할 수 있나요?

A. 개정법 부칙은 관련 조항 시행 전에 피해자등으로 결정된 최소보장피해자에게도 제25조의9와 제25조의10을 적용하도록 정하고 있다. 다만 자동 지급은 아니며, 3분의1 미달 여부와 신청 제한을 따져야 한다.

Q. 보증금의 3분의1을 무조건 돌려받는다는 뜻인가요?

A. 아니다. 3분의1은 최소보장금 산정 기준이다. 실제 회수액과 기존 지원액의 합계가 그보다 적을 때 부족분을 신청할 수 있고, 최종 지급 여부는 심사를 거쳐 결정된다.

Q. 배당요구를 하지 않았다면 모두 제외되나요?

A. 법에는 신청 제한이 있지만, 그 제한 조항은 시행 후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고가 난 사건부터 적용된다는 경과규정이 있다. 사건의 절차 개시일을 확인하지 않고 일괄적으로 포기할 사안은 아니다.

11월 13일 전에는 피해자등 결정 여부와 사건의 경매·공매 개시일을 먼저 확인하고, 보증금의 3분의1에서 실제 회수액과 기존 지원액을 뺀 예비 계산표를 만들어 두는 것이 순서다. 신탁사기처럼 선지급 대상 가능성이 있다면 대항력 유지와 공공임대 중복 제한까지 함께 살펴야 한다. 이 제도의 핵심은 3분의1이라는 숫자 하나가 아니라 시행일, 피해자 유형, 회수액, 신청 제한을 한 세트로 확인하는 데 있다.

📌 참고 및 출처
· 국가법령정보센터
· 법제처 국민참여입법센터
· 서울특별시 강서구청
· 찾기쉬운 생활법령정보