종부세 공정시장가액비율 80% 상향 검토, 1인당 324만원이 624만원 되는 계산

정부가 7월 말 세제개편안에서 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리는 방안을 검토 중이며, 적용 시 1인당 평균 종부세는 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어난다.

정부가 7월 말 발표 예정인 부동산 세제개편안에서 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 올리는 방안을 검토하고 있습니다. 국회예산 추계를 인용한 언론 보도에 따르면 80% 적용 시 1인당 평균 주택분 종부세는 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 뛰고, 전체 주택분 보유세는 8조6995억원에서 10조658억원으로 15.7% 늘어납니다.

핵심은 이 조치가 법 개정 없이 시행령만 고치면 된다는 점입니다. 국회를 거치지 않아도 되는 만큼 이번 개편안에서 가장 실행 가능성이 높은 카드로 꼽히고 있고, 종부세 대상자라면 12월 고지서가 달라질 수 있다는 전제로 미리 계산해 둘 필요가 있습니다.

공정시장가액비율 80% 상향, 뭐가 달라지나

공정시장가액비율은 공시가격에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 예를 들어 공시가격에서 공제액을 뺀 금액이 10억원이면, 비율 60%일 때 과세표준은 6억원이지만 80%가 되면 8억원으로 뛰고 여기에 세율이 붙습니다. 세율은 그대로여도 세금이 계산되는 '몸통' 자체가 커지는 구조라, 체감 인상폭은 단순히 20%포인트가 아니라 훨씬 큽니다.

구윤철 부총리는 부동산 세제 개편안을 7월 말 발표 목표로 준비하고 있다고 밝혔고, 정부 안팎에서는 비율을 80~100% 수준까지 단계적으로 올리는 시나리오가 거론되는 것으로 알려져 있습니다. 방향성은 비교적 뚜렷합니다. 실거주 1주택자의 부담은 유지하거나 일부 완화하고, 다주택자·초고가·비거주 주택의 보유세를 높이는 차등 구조가 검토되고 있습니다. 즉 같은 80% 상향이라도 누구에게 어떻게 적용하느냐에 따라 내 고지서의 결과는 달라질 수 있습니다.

종부세 공정시장가액비율 상향 검토안 개요

현행 비율	종부세 60% (2022년부터 유지)	2021년에는 95%까지 올라갔던 것을 2022년에 대폭 내린 것
검토 중인 안	80%로 상향, 장기적으로 80~100% 단계 인상설	확정안 아님 — 7월 말 세제개편안 발표에서 윤곽
개정 방식	시행령 개정 (국회 통과 불필요)	정부 의지만으로 가능해 실행 확률이 높은 카드
발표 시점	7월 말 부동산 세제개편안	올해 종부세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 과세돼 적용 시점 명시를 확인해야 함
차등 방향	실거주 1주택자 보호, 다주택·비거주·초고가 부담 강화	1주택 실거주라면 상대적으로 영향이 제한될 가능성

80% 적용 시 보유세 시뮬레이션

언론에 보도된 추계를 보면 숫자가 구체적입니다. 주택분 종부세 세수는 현행 60% 기준 1조4763억원에서 80% 적용 시 2조8425억원으로 약 2배, 95% 적용 시 3조5494억원까지 늘어나는 것으로 계산됐습니다. 재산세를 합친 주택분 보유세 전체로는 8조6995억원에서 10조658억원으로 1조3663억원(15.7%) 증가합니다.

지역별로는 서울 쏠림이 뚜렷합니다. 서울의 주택분 보유세는 4조5191억원에서 80% 적용 시 5조4721억원으로 21.1% 늘어나는 것으로 추산됐습니다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.6% 급등한 상태에서 비율까지 오르면 '공시가 상승 × 비율 상승'이 곱으로 작용하기 때문입니다. 개별 사례로는 용산구 한남동의 한 단독주택이 비율 60% 동결 시 보유세 697만원(전년 대비 13.8% 증가)이지만, 80% 상향 시 808만원(35.8% 증가)으로 뛴다는 시뮬레이션이 보도됐고, 한남더힐 같은 초고가 주택은 보유세가 1099만원가량 더 늘어난다는 계산도 나왔습니다.

60% vs 80% 세부담 변화 시뮬레이션 (보도 기준)

1인당 평균 주택분 종부세	324만원	624만원 — 약 1.9배, 95% 적용 시엔 780만원
주택분 종부세 세수	1조4763억원	2조8425억원 — 세수만 놓고 보면 사실상 2배
주택분 보유세 합계(재산세+종부세)	8조6995억원	10조658억원 — +15.7%, 10조원대 첫 진입
서울 주택분 보유세	4조5191억원	5조4721억원 — +21.1%, 전국 평균보다 큰 폭
한남동 단독주택 사례	697만원(+13.8%)	808만원(+35.8%) — 공시가 상승분에 비율 인상이 곱해진 효과

왜 시행령 한 줄로 세금이 바뀌나

공정시장가액비율의 연혁을 보면 이 제도가 사실상 '보유세 조절 밸브'로 쓰여 왔다는 걸 알 수 있습니다. 종부세 비율은 2018년까지 80%였다가 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 매년 올랐고, 2022년에 60%로 대폭 내려간 뒤 지금까지 유지되고 있습니다. 법에는 상하한 범위만 정해져 있고 구체적 비율은 시행령에 위임돼 있어, 정부가 바뀔 때마다 국회 없이도 세부담이 크게 출렁였던 것입니다.

참고로 재산세는 종부세와 비율이 다릅니다. 재산세 공정시장가액비율은 기본 60%이고, 1주택자에게는 공시가격 구간별 43~45%의 인하 특례가 적용돼 왔습니다. 이번 개편 논의의 중심은 종부세 쪽 60%→80%이므로, 종부세 대상이 아닌 일반 1주택자라면 이번 이슈의 직접 영향은 상대적으로 작다고 볼 수 있습니다. 다만 개편안에 재산세 관련 내용이 함께 담길 가능성도 있어 발표문 전체를 확인하는 게 안전합니다.

1주택자·다주택자 지금 점검할 것

발표 전이라도 준비할 수 있는 건 세 가지입니다.

첫째, 내 공시가격부터 확인하세요. 부동산 공시가격 알리미에서 올해 공시가격을 조회하고, 공제액(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원 기준으로 알려져 있음)을 넘는지 보는 게 출발점입니다. 넘지 않으면 종부세 자체가 없으니 이번 이슈와 무관합니다.

둘째, 종부세 대상자라면 '60% 유지 시'와 '80% 적용 시' 두 가지로 예상 세액을 계산해 두세요. 위 시뮬레이션처럼 평균적으로 두 배 가까운 차이가 나기 때문에, 자금 계획에 미리 반영해 두면 12월 고지 때 당황하지 않습니다.

셋째, 다주택자는 매도·증여·버티기의 셈법을 다시 짜야 합니다. 이번 개편은 다주택·비거주에 부담을 집중하는 방향이 거론되는 데다, 양도세 쪽에서도 1주택 장기보유특별공제 중 단순 보유 공제는 줄이고 실거주 공제를 늘리는 방안이 검토되는 것으로 알려져 있습니다. 보유세와 양도세가 동시에 움직이는 국면이라, 발표 전에 서둘러 결정하기보다 확정안을 보고 세무사와 시나리오별 비교를 해보는 편이 합리적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 공정시장가액비율 80% 상향은 확정된 건가요?

A. 아직 확정이 아니라 검토 단계입니다. 구윤철 부총리가 7월 말 부동산 세제개편안 발표를 목표로 한다고 밝힌 상태로, 80% 인상은 유력하게 거론되는 시나리오 중 하나입니다.

Q. 올해(2026년) 종부세부터 바로 적용되나요?

A. 시행령 개정 시점과 부칙에 따라 달라집니다. 종부세는 매년 6월 1일 보유분 기준으로 12월에 고지되므로, 발표문에서 올해분 적용 여부를 명시하는지가 가장 중요한 확인 포인트입니다.

Q. 1주택 실거주자도 세금이 두 배로 뛰나요?

A. 정부는 실거주 1주택자의 부담은 유지하거나 완화하고 다주택·초고가·비거주에 부담을 집중하는 차등 방향을 검토하는 것으로 알려져 있습니다. 다만 고가 1주택은 비율이 일괄 인상되면 영향을 받을 수 있어 확정안 확인이 필요합니다.

Q. 종부세 대상이 아닌데 재산세도 오르나요?

A. 이번 논의의 중심은 종부세 비율 60%→80%입니다. 재산세는 별도 비율(기본 60%, 1주택자 43~45% 특례)이 적용돼 왔으며, 재산세 쪽 변경 여부는 7월 말 발표에서 함께 확인해야 합니다.

Q. 왜 국회 동의 없이 세금을 올릴 수 있죠?

A. 공정시장가액비율은 법이 아니라 시행령에 위임된 항목이라 정부가 시행령만 고치면 조정할 수 있습니다. 실제로 2019~2021년 85%→95% 인상과 2022년 60% 인하 모두 시행령으로 이뤄졌습니다.

Q. 다주택자는 지금 팔아야 하나요?

A. 보유세 인상 폭과 양도세 개편 내용이 함께 확정돼야 정확한 비교가 가능합니다. 발표 전 성급한 매도보다는 확정안 공개 후 보유세 증가분과 매도 시 양도세를 시나리오별로 계산해 판단하는 것이 안전합니다.

정리하면, 종부세 공정시장가액비율 80% 상향은 7월 말 세제개편안의 핵심 관전 포인트이고, 적용되면 1인당 평균 종부세가 324만원에서 624만원으로, 전체 보유세는 10조원대로 올라서는 큰 변화입니다. 다만 아직 확정안이 아니며 실거주 1주택자 보호 장치가 함께 논의되고 있는 만큼, 지금 단계에서는 내 공시가격과 종부세 대상 여부를 확인하고 두 가지 시나리오로 세액을 계산해 두는 것이 현실적인 대응입니다.

이 글은 발표 전 보도 내용을 기준으로 한 정보 제공 목적의 정리이며, 실제 세액 계산과 매도·증여 등 의사결정은 확정안 발표 후 세무사 등 전문가와 상담해 진행하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제, 파이낸셜뉴스, 뉴스핌, 이데일리 마켓in, 세무사신문 등