종부세 공정시장가액비율 80% 인상 검토, 1인당 324만원이 624만원 된다

7월말 세제개편에서 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리면 1인당 주택분 종부세가 324만원에서 624만원으로 1.9배 뛴다는 국회예산정책처 분석이 나왔다.

종합부동산세 공정시장가액비율을 지금의 60%에서 80%로 올리면, 1인당 평균 주택분 종부세가 324만원에서 624만원으로 약 1.9배 늘어난다는 분석이 나왔습니다.
국회 국토교통위 소속 이종욱 의원이 국회예산정책처에 의뢰해 받은 자료로, 정부가 7월 말 발표를 예고한 세제개편안에 이 카드가 담길지가 관심입니다. 핵심은 '세율'이 아니라 세금을 매기는 바탕값인 공정시장가액비율만 손대는 방식이라, 국회 통과 없이 시행령 개정만으로 가능하다는 점입니다.

공정시장가액비율이 뭐길래 80%가 문제인가

공정시장가액비율은 공시가격을 세금 계산에 얼마나 반영할지 정하는 비율입니다.
종부세 과세표준은 '(공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율'로 계산되는데, 이 비율이 높아지면 세율을 건드리지 않아도 과세표준 자체가 커져 세금이 자동으로 늘어납니다.
예를 들어 공제를 빼고 남은 금액이 3억원이라면, 60%일 때 과세표준은 1.8억원이지만 80%로 오르면 2.4억원이 됩니다. 같은 집인데 세금 계산의 밑판이 33% 넓어지는 셈입니다.
이 비율은 문재인 정부 때 매년 5%씩 올려 2021년 95%까지 갔다가, 2022년 윤석열 정부가 60%로 대폭 내린 뒤 지금까지 유지되고 있습니다. 이번 논의는 그 방향을 다시 위로 돌리는 것입니다.

공정시장가액비율 인상 시나리오별 세 부담

1인당 평균 종부세	324만원	80% → 624만원(1.9배) / 95% → 780만원(2.4배)
전국 주택분 보유세	8조6,995억원	80% → 10조658억원(+15.7%) / 95% → 10조7,726억원(+23.8%)
서울 부담	4조5,191억원	80% → 5조4,721억원(+21.1%)
경기 부담	-	80% 적용 시 약 10.8% 증가로 서울보다 완만

표에서 보듯 부담은 지역별로 크게 갈립니다. 공시가격이 높은 서울이 21.1%로 가장 크게 뛰고, 경기는 10.8% 수준으로 절반가량입니다.
즉 '고가·다주택·서울'에 몰린 세금 구조라, 본인 집이 종부세 과세 문턱(공시가격 기준)을 넘는지부터 확인하는 게 첫 단계입니다.

내 집도 대상일까 — 과세 기준과 공제

종부세는 모든 주택에 붙는 세금이 아닙니다. 인별로 보유 주택 공시가격을 합산해 기본공제를 넘는 부분에만 과세합니다.
1세대 1주택자는 12억원, 그 외(다주택 등)는 9억원이 기본공제입니다. 즉 1주택자라면 공시가격 12억원(시세로는 대략 17억원 안팎)을 넘어야 종부세 대상입니다.
세율은 2주택까지 일반세율(0.5%~2.7%), 3주택 이상부터 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다. 여기에 1세대 1주택자는 고령자공제와 장기보유공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 깎아주기 때문에, 오래 산 실거주 1주택 어르신은 공정시장가액비율이 올라도 체감 부담이 상대적으로 덜할 수 있습니다.

종부세 과세 기본 구조 체크포인트

기본공제	1세대 1주택 12억원 / 그 외 9억원	공시가격 합산액이 이 선을 넘는지부터 확인
과세표준	(공시가격 합산 − 공제) × 공정시장가액비율	비율 60→80%가 바로 이 자리에서 세금을 키움
세율	2주택까지 0.5~2.7%, 3주택↑ 최대 5.0%	다주택일수록 인상 충격이 배가됨
세액공제	1주택자 고령자+장기보유 최대 80%	실거주 장기보유자는 완충 여지
과세인원	2024년 기준 45만5,331명	이 인원을 토대로 1인당 부담 추산

국회 없이 가능하다는 게 핵심 포인트

이번 논의가 특히 주목받는 이유는 절차 때문입니다.
세율을 바꾸려면 종부세법 개정, 즉 국회 통과가 필요하지만 공정시장가액비율은 대통령령(시행령) 사안이라 정부가 단독으로 조정할 수 있습니다. 그래서 '입법 부담이 적은 부동산 세제 카드'로 꼽힙니다.
다만 아직은 국회예산정책처 추계와 개편안 검토 단계로, 최종 비율이 80%가 될지, 단계적으로 올릴지, 아니면 현행을 유지할지는 7월 말 세제개편안 발표 전까지 확정된 게 아닙니다. 부동산 시장 영향은 단기에 그칠 것이라는 전문가 시각도 함께 나오는 만큼, 발표 내용을 확인한 뒤 판단하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공정시장가액비율이 80%로 오르면 언제부터 적용되나요?

A. 정부는 7월 말 세제개편안 발표를 예고했습니다. 다만 현재는 검토·추계 단계로 최종 비율과 시행 시점은 확정되지 않았으니, 발표 내용을 확인해야 정확합니다.

Q. 1주택 실거주자도 세금이 늘어나나요?

A. 공시가격 합산이 12억원을 넘는 1주택자라면 과세 대상이 되어 부담이 늘 수 있습니다. 다만 고령자·장기보유 공제(최대 80%)가 적용되면 실거주 장기보유자는 완충 효과가 있습니다.

Q. 세율을 안 올리는데 왜 세금이 늘어나나요?

A. 세금 계산의 바탕인 과세표준이 커지기 때문입니다. 공제 후 금액에 60% 대신 80%를 곱하면 세율이 그대로여도 과세표준이 33% 넓어져 세액이 늘어납니다.

Q. 국회 통과 없이 정부가 바로 올릴 수 있나요?

A. 공정시장가액비율은 시행령 사안이라 정부가 대통령령 개정만으로 조정할 수 있습니다. 세율 변경과 달리 국회 입법이 필요 없어 정책 실행 부담이 적습니다.

Q. 1인당 324만원, 624만원은 어떤 기준인가요?

A. 2024년 종부세 과세인원 45만5,331명을 토대로 국회예산정책처가 추산한 1인당 평균 주택분 종부세입니다. 개인별 실제 세액은 공시가격·주택 수·공제에 따라 크게 다릅니다.

Q. 재산세 공정시장가액비율도 같이 오르나요?

A. 종부세와 재산세는 별개로 운용됩니다. 1주택 재산세는 최근 43~45% 특례가 적용됐다가 2025년부터 60%로 돌아온 상태로, 이번 논의의 80%는 종부세 관련 분석입니다.

정리하면, 공정시장가액비율 80% 인상은 세율을 건드리지 않고도 종부세를 1.9배로 키울 수 있는 강한 카드이며, 서울·다주택자일수록 충격이 큽니다.
본인 집 공시가격이 공제 기준(1주택 12억·그 외 9억)을 넘는지, 넘는다면 고령자·장기보유 공제 대상인지부터 점검해 두면 대응이 쉬워집니다.
다만 아직 확정된 정책이 아니라 추계·검토 단계이므로, 이 글은 정보 제공 목적입니다. 실제 세액과 절세 판단은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

📌 참고 및 출처
헤럴드경제, 파이낸셜뉴스, 뉴스핌, 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 등