2026 토허구역 세입자 주택, 실거주 유예 12월 31일 마감

2026년 5월 12일 당시 임대 중인 토허구역 주택은 계속 무주택인 세대가 매수하면 기존 계약 종료일까지 입주를 미룰 수 있지만, 12월 31일까지 허가를 신청하고 허가 후 4개월 안에 등기해야 한다.

토지거래허가구역에서 세입자가 거주하는 주택도 2026년 5월 29일부터 조건부 매매가 가능해졌다. 핵심은 2026년 12월 31일까지 관할관청에 허가를 신청하고, 허가 후 4개월 안에 취득·등기를 끝내는 것이다.

다만 모든 전세 낀 집이 대상은 아니다. 주택은 2026년 5월 12일 당시 이미 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있어야 하며, 매수인은 같은 날부터 허가 신청일까지 세대 기준 무주택 상태를 계속 유지해야 한다. 입주는 당시 존재하던 계약의 최초 종료일까지 미룰 수 있지만 최종 종료일은 2028년 5월 11일을 넘을 수 없다.

실거주 유예 대상 판정

이번 조치는 매도인이 다주택자인 경우에만 적용됐던 기존 특례를 비거주 1주택자를 포함한 세입자 있는 주택 전체로 넓힌 것이다. 매도인의 주택 수보다 중요한 것은 기준일인 2026년 5월 12일에 유효한 임대차 또는 전세권이 존재했는지다.

매수인은 개인 한 명만 무주택이면 되는 것이 아니라 무주택세대 구성원 요건을 확인해야 한다. 5월 12일 이후 보유 주택을 처분해 무주택자가 된 사람은 대상이 아니며, 기준일부터 허가 신청일까지 계속 무주택이어야 한다. 따라서 계약 전 주민등록등본과 가족관계증명서, 세대원의 주택 보유 여부를 먼저 대조하는 것이 안전하다.

실거주 유예 핵심 요건

대상 주택	2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 토허구역 주택	기준일 이후 새로 임대한 주택은 이번 특례 대상이 아니다
매도인	해당 요건을 갖춘 주택 소유자	비거주 1주택자가 파는 주택도 포함된다
매수인	2026년 5월 12일부터 신청일까지 계속 무주택인 세대 구성원	기준일 이후 기존 집을 판 경우에는 적용되지 않는다
임대차 종료일	기준일 당시 계약의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내	나중에 갱신해도 유예 종료일이 자동 연장되는 구조가 아니다
신청기한	2026년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가 신청	서류 보완 가능성을 고려해 연말 직전 접수는 피하는 편이 좋다

실거주 유예 날짜 계산

유예 종료일은 매수 후 새로 작성한 계약이 아니라 2026년 5월 12일 당시 유효했던 임대차계약의 최초 종료일로 계산한다. 예를 들어 당시 계약 종료일이 2027년 10월 31일이면 그날에 맞춰 입주한 뒤 2년간 직접 거주하는 구조다.

계약 종료일이 2028년 8월이라도 2028년 5월 11일까지만 인정되는 것이 아니라, 시행령상 특례 대상 자체가 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내인 주택으로 한정된다. 또한 최초 종료일이 허가일로부터 4개월 안에 도래하면 특별 유예 대신 일반 이용의무가 적용된다. 이런 물건은 잔금·등기일과 임차인 퇴거일이 충돌하지 않는지 관할 구청에서 먼저 확인해야 한다.

계약 종료일별 판단 예시

기준일 당시 계약 종료일이 2027년 6월	해당 종료일까지 입주 유예 가능	종료 시점에 입주하고 이후 2년 실거주 계획을 세운다
계약 종료일이 2028년 5월 11일	특례가 인정하는 마지막 종료일	등기 후 장기간 자금이 묶일 수 있어 보증금 반환 재원을 계산한다
계약 종료일이 2028년 5월 12일 이후	2026년 5월 29일 신설 특례 요건에 맞지 않음	일부 기간만 잘라 유예받는 것으로 해석하면 안 된다
허가 후 4개월 안에 기존 계약 종료	시행령상 일반 이용의무 적용	잔금 전에 정확한 입주 가능일을 허가관청과 확인한다
기준일 이후 임대차를 신규 체결	특례 대상 아님	새로운 갭투자를 허용한 제도가 아니라는 점에 주의한다

토허구역 허가 신청 6단계

토지거래허가는 일반 매매 신고와 달리 매도인과 매수인이 공동으로 신청한다. 관할 시·군·구청에 신청서를 제출하면 서면 검토, 실제 이용계획 확인과 관련 자료 조회를 거쳐 허가증 또는 불허가 통보를 받는다. 시행령상 처리기한은 신청일부터 15일 이내이며, 서초구 민원편람은 평일 기준 15일과 수수료 없음을 안내한다.

공통 서류는 토지거래계약허가 신청서, 토지취득자금 조달계획서, 실거주 유예 내용이 반영된 토지이용계획서다. 여기에 매도인의 임대차계약서 사본, 매수인의 주민등록등본·가족관계증명서, 세대원 개인정보 및 행정정보 공동이용 동의서를 준비한다. 대리인이 접수하면 매도인과 매수인 양측의 위임장과 신분증 사본이 추가될 수 있으므로 해당 구청 서식을 사용하는 편이 정확하다.

허가부터 입주까지 실행 순서

1. 대상 확인	토허구역 지정 여부, 5월 12일 당시 임대 여부 확인	토지이용계획확인원과 임대차계약서 날짜를 대조한다
2. 자격 점검	매수인 세대의 기준일 이후 무주택 유지 여부 확인	세대원 누락은 허가 심사에 영향을 줄 수 있다
3. 서류 작성	공동 신청서·자금조달계획서·토지이용계획서 준비	입주 예정일과 임대차 최초 종료일을 일치시킨다
4. 관할관청 접수	2026년 12월 31일까지 주택 소재지 시·군·구에 신청	계약 당사자가 공동 신청하며 대리 접수에는 위임장이 필요하다
5. 허가 심사	법령상 신청일부터 15일 이내 허가·변경허가·불허가 결정	보완 요청 기간을 고려해 잔금일을 지나치게 촉박하게 잡지 않는다
6. 등기·입주	허가 후 4개월 내 취득·등기, 기존 계약 종료일에 입주 후 2년 거주	허가만 받고 등기기한을 넘기면 특례 요건을 충족하지 못한다

계약 전 놓치기 쉬운 점

이번 유예는 실거주 의무를 없애는 제도가 아니다. 기존 세입자의 계약 종료까지 입주 시점만 늦추며, 그 뒤에는 2년간 직접 거주해야 한다. 허가 대상 주택 매입을 위한 주택담보대출에는 정부 발표상 전입신고 의무를 적용하지 않는다고 안내됐지만, 실제 대출 가능액과 은행 약정은 별도 심사를 받는다.

매수자는 임차보증금을 승계한 뒤 퇴거 시점에 반환해야 하므로 매매대금뿐 아니라 보증금 반환 재원까지 준비해야 한다. 계약서에는 토지거래허가 불허 시 처리, 임차인 퇴거와 보증금 반환 주체, 잔금일 변경 조건을 구체적으로 두는 것이 좋다. 허가 전 계약의 효력과 계약금 반환 문제도 생길 수 있으므로 일반 아파트 매매계약처럼 진행해서는 안 된다.

자주 묻는 질문

Q. 1주택자가 5월 12일 이후 집을 팔면 신청할 수 있나요?

A. 아니다. 국토교통부는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 대상을 한정했다. 기준일 이후 무주택자가 된 경우는 포함되지 않는다.

Q. 매도인도 무주택자여야 하나요?

A. 아니다. 매도인의 주택 수보다 대상 주택이 2026년 5월 12일 당시 임대 중이었는지가 핵심이다. 비거주 1주택자가 소유한 주택도 포함된다.

Q. 임대차계약을 갱신하면 유예도 늘어나나요?

A. 기준일 당시 체결돼 있던 계약의 최초 종료일을 기준으로 하므로 이후 갱신만으로 유예기간이 자동 연장되지 않는다.

Q. 12월 31일까지 등기도 끝내야 하나요?

A. 12월 31일은 토지거래허가 신청기한이다. 허가를 받은 뒤에는 그 허가일로부터 4개월 이내에 취득·등기를 완료해야 한다.

Q. 허가 처리에는 얼마나 걸리나요?

A. 부동산거래신고법 시행령은 신청받은 날부터 15일 이내에 허가·변경허가 또는 불허가 처분을 하도록 규정한다. 보완서류가 생길 수 있으므로 잔금일에 여유를 두는 것이 좋다.

Q. 세입자가 있는 집을 새로 사서 계속 임대해도 되나요?

A. 그럴 수 없다. 이번 조치는 5월 12일 당시 이미 임대 중인 주택에 한해 입주를 잠시 미루는 특례이며, 임대차 종료 후에는 입주해 2년간 실거주해야 한다.

토허구역 세입자 주택의 실거주 유예는 12월 31일 신청, 허가 후 4개월 내 등기, 기존 계약 종료일 입주, 이후 2년 거주라는 네 날짜를 모두 지켜야 한다. 특히 기준일 무주택 요건과 임대차 최초 종료일을 잘못 판단하면 계약 전체 일정이 흔들릴 수 있다. 이 글은 공개된 법령과 행정기관 자료를 바탕으로 한 정보이며, 실제 계약 전에는 주택 소재지 관할관청과 공인중개사·법률 전문가에게 개별 서류와 특약을 확인하는 것이 안전하다.

📌 참고 및 출처
· 국토교통부 정책브리핑
· 국가법령정보센터 부동산거래신고법 시행령 개정문
· 서초구청 토지거래허가제 운영 개요
· 동대문구 토지거래계약 허가 민원편람